Das Erbbaurecht

Alles, was Sie zum Bauen mit Erbbaurecht wissen müssen

Ein Grundstück im Erbbaurecht für 99 Jahre zu bebauen und nutzen zu können, ist zunächst eine preiswerte Alternative für Bauherren. Vor Vertragsabschluss sollte Sie sich die Bedingungen aber ganz genau anschauen.

Auf den ersten Blick klingt es fast zu schön um wahr zu sein: Ein Baugrundstück zu sagenhaft günstigen Konditionen. Zwar gehört es jemand anderem, aber per Erbbaurecht darf man dennoch sein Haus darauf errichten und ist für den Rest des Lebens abgesichert. Gerade im Vertragswesen kann das Erbbaurecht allerdings auch gewisse Nachteile haben. Welche das sind und wo die Vorteile liegen, lesen Sie hier.

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Was sagt das Erbbaurecht aus?

Es sind fast immer Städte, Gemeinden und die Kirche, die entsprechende Baugrundstücke als Erbbaurecht vergeben. Die gesetzliche Grundlage dafür bildet das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Geregelt wird darin grob der rechtliche Rahmen für die Möglichkeit, eine Immobilie auf einem an sich fremden Grundstück zu errichten. Ein Erbbaurechtsvertrag hat meist eine Laufzeit zwischen 60 und 99 Jahren. In dieser Zeit hat der Erbbauberechtigte dem eigentlichen Grundstückseigentümer regelmäßig einen vereinbarten Erbbauzins zu zahlen.

Wie jeder andere Kaufvertrag für ein Grundstück auch, muss der Erbbaurechtsvertrag notariell beglaubigt werden. Im Grundbuch wird dann als gesondertes Blatt das Erbbaurecht eingetragen. Außerdem wird für das Grundstück ein gesondertes Erbbaugrundbuch angelegt.

Grundsätzlich besteht für den Erbbaunehmer auch die Möglichkeit, das Grundstück mit Erbbaurecht zu verkaufen, zu vererben oder zu belasten. Besonders für den Verkauf oder die Belastung eines Erbbaurechts ist in der Regel jedoch die Zustimmung des eigentlichen Grundstückseigentümers notwendig.

Was kostet ein Grundstück mit Erbbaurecht?

Wie hoch der regelmäßig zu zahlende Erbbauzins ist, muss zwischen den Parteien vertraglich festgelegt werden. Eine Erhöhung des Zinses ist nur alle drei Jahre zulässig und ist normalerweise an einen bestimmten Index gekoppelt, zum Beispiel an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes oder an den örtlichen Mietspiegel. Die Erhöhung darf nicht über die „allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse“ hinausgehen.

Wer das Nutzungsrecht an einer Erbbaurecht-Immobilie oder einem entsprechenden Grundstück erwirbt, zahlt eine Grunderwerbsteuer auf Gebäude und Boden. Diese wird jedoch nicht auf klassische Art ermittelt, sondern errechnet sich aus den Vorteilen des anfallenden Erbbauzinses, dem Reinertragsanteil, der Restlaufzeit des Erbbaurechtvertrages sowie des eventuellen Ertragswert- bzw. Zeitwertanteils des Gebäudes.

Der Erbbauberechtigte hat zudem die Grundsteuer an den Fiskus zu entrichten.

Wenn der Erbbaurechtvertrag abläuft

Nach Ablauf der vertraglich festgelegten Laufzeit erlischt das Erbbaurecht automatisch. Auch wenn sich Erbbauberechtigter und Grundstückseigentümer auf eine Auflösung des Vertrages einigen, läuft das Erbbaurecht aus.

In diesem Fall wird der Grundstückseigentümer automatisch zum rechtmäßigen Eigentümer der Immobilie, die sich auf dem Grundstück befindet. Als Ausgleich erhält der Erbbauberechtigte allerdings eine angemessene Entschädigung vom Grundstückseigentümer. Diese richtet sich nach den zuvor getroffenen Vereinbarungen und muss mindestens zwei Drittel des aktuellen Wertes der Immobilie entsprechen.

Besonderheit „Heimfall“

Unter bestimmten Umständen kann das Grundstück auch ohne Vertragsablauf an den Eigentümer zurückfallen. Dieser sogenannte „Heimfall“ kann zum Beispiel eintreten, wenn der Erbbauberechtigte seinen vereinbarten Pflichten nicht nachkommt.

Das kann zum Beispiel passieren, wenn das Grundstück verwahrlost ist oder zweckentfremdet wird. Auch ein Zahlungsverzug des Erbbauzinses von mindestens zwei Jahren berechtigt zum Heimfall.

Besteht der Grundstückseigentümer auf seinen Heimfallanspruch, muss er eine angemessene Vergütung für das Erbbaurecht zahlen. Deren Höhe kann im Vorfeld vertraglich festgelegt werden, beläuft sich normalerweise aber auf mindestens zwei Drittel des Wertes des Erbbaurechts.

Die Vorteile und Nachteile eines Grundstücks mit Erbbaurecht

Selbstverständlich liegt der größte Vorteil für den Erbbauberechtigten darin, dass nur ein Erbbauzins geleistet werden muss. Der ist vergleichbar mit einer Art Miete und wesentlich günstiger als der Preis für ein „normales“ Baugrundstück. So muss nur die geplante Immobilie finanziert werden, und das Grundstück kann dennoch beinahe uneingeschränkt genutzt werden.

Als Nachteil kann die lange Laufzeit eines Erbbaurechtvertrages gesehen werden. Das Grundstück ist niemals wirklich „abbezahlt“. Der Erbbauzins muss über die gesamte Laufzeit gezahlt werden.

Bauliche Veränderungen am Grundstück bedürfen zudem der Genehmigung des Grundstückseigentümers.

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