Baurecht und Bauabnahme

Kündigungsfrist

Kündigungsfrist: Schlechte alte Zeit

Durch das am 1. September 2001 in Kraft getretene Mietrechtsreformgesetz sind die gesetzlichen Fristen für die ordentliche Kündigung eines auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrages geändert worden. Unabhängig von der Mietdauer kann ein Mieter demnach mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Bis dahin betrug die Kündigungsfrist für den Mieter und den Vermieter bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren drei Monate, danach sechs Monate, ab dem achten Jahr neun Monate und nach zehn Jahren Mietdauer ein Jahr. In vier Fällen, die der Bundesgerichtshof (BGH) entscheiden musste, hatten die Mieter nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform ihre Verträge gekündigt und sich dabei auf den Standpunkt gestellt, dass das Mietverhältnis mit Ablauf der dreimonatigen Kündigungsfrist endete. Die Vermieter klagten dagegen und bekamen vor dem BGH recht. Bei vielen alten Mietverträgen, insbesondere so genannten Formularmietverträgen, in denen die früheren gesetzlichen Kündigungsfristen wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben sind, gelten die alten Fristen. Die Mieter würden dadurch nicht unzumutbar belastet (Az: VIII ZR 240/02, VIII ZR 324/02, VIII ZR 339/02, VIII ZR 355/02).

Kündigungsfrist: Befristet gültig

Auch befristete Mietverträge, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden und eine Verlängerungsklausel enthalten, können nur zum vereinbarten Ablauftermin gekündigt werden, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 257/06. Der Sachverhalt: Die Beklagten, Mieter eines Hauses, hatten ihren Vertrag am 1. August 1991 mit einer Laufzeit von sieben Jahren abgeschlossen. Der Vertrag enthielt darüber hinaus eine Klausel, wonach er sich automatisch um jeweils um ein Jahr verlängerte, falls er nicht gekündigt würde. Im September 2004 kündigten die Mieter zum 31. Dezember des Jahres und beriefen sich auf die nach der Mietrechtsreform gültige dreimonatige Kündigungsfrist. Die im Vertrag vorgesehene Jahresfrist endete aber erst am 31. Juli 2005. Solange verlangte der Vermieter auch weiterhin den Mietzins und bekam mit seiner Forderung vor dem BGH Recht.

Kündigungsfrist: Nachmieter gefunden

Grundsätzlich schuldet ein Mieter den Mietzins bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Findet der Vermieter allerdings rasch einen Nachmieter und überlässt diesem bereits während der Kündigungsfrist des Vorgängers die Wohnung, braucht dieser auch nur bis dahin Miete zu zahlen. So die Quintessenz aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Neuruppin unter dem Aktenzeichen 42 C 273/08.

Kündigungsfrist: Verrechnet

Glatt verrechnet hatte sich eine Mieterin beim Verfassen und Absenden ihres Kündigungsschreibens. Ihr bis zum 31. August befristeter Mietvertrag sollte sich jeweils um ein Jahr verlängern, falls er nicht unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten spätestens am dritten Werktag des ersten Monats der Frist gekündigt wird. Mit Schreiben vom 3. Juni desselben Jahres kündigte die Klägerin das Mietverhältnis. Das Schreiben ging am 5. Juni, einem Mittwoch, beim Vermieter ein, der daraufhin die Kündigung erst zum 31. August des nächsten Jahres bestätigte. Die Mieterin zahlte noch bis Januar des darauf folgenden Jahres Miete, verlangte diese später aber zurück. Der Bundesgerichtshof (BGH) verneinte ihr Anliegen. Einen Anspruch auf Rückzahlung hätte sie nur, wenn die Kündigung zum 31. August des Vorjahres wirksam geworden wäre. Doch die Kündigung war zu spät, weil der Sonnabend, in diesem Fall der 1. Juni, immer bei der Berechnung der so genannten Karenzzeit von drei Werktagen, bis zu der die Kündigung beim Vermieter eingehen muss, mitzuzählen ist (Az: VIII ZR 206/04).

Kündigungsfrist: Begrenzter Verzicht

Ein Kündigungsausschluss laut Mietvertrag, der über die Dauer von vier Jahren hinaus geht, ist nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 3/05 wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam. Der Fall: Die Mietparteien hatten vereinbart, dass eine Kündigung auf die Dauer von fünf Jahren ausgeschlossen wird. Trotzdem kündigten die Mieter ein halbes Jahr nach Vertragsbeginn und zogen wenig später aus. Für die Zeit des Wohnungsleerstands verlangte der Vermieter von seinen Ex-Mietern noch den Mietzins, scheiterte aber mit seiner Forderung vor dem BGH.

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