Voraussetzungen bei der Baufinanzierung
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Miete oder Eigenheim? Das Versagen der Mietpreisbremse macht das Eigenheim immer attraktiver

Junge Menschen, am Anfang Ihres Berufslebens benötigen häufig eine neue Wohnung. Noch größere Bedürfnisse nach passendem Wohnraum haben Paare mit Kinderwunsch oder Familien. Viele Paare suchen auch nach einer altersgerechten Wohnung für die zweite Lebenshälfte. Doch bezahlbare Mietwohnungen wurden in den letzten Jahren zunehmend knapp.

Die Mietpreisbremse sollte diesem Trend entgegensteuern und für bezahlbare Wohnungen sorgen. Tatsächlich verpuffte die beabsichtigte Wirkung nahezu vollständig. Durch die hohen Miete sinkt der Abstand zu einer monatlichen Rate für ein Eigenheim kontinuierlich – der Kauf oder Bau eines Hauses ist eine immer attraktivere Alternative zur Mietwohnung.

Inhaltsübersicht - Diese Themen stehen im Fokus:

Mieten und Wohnungsnot ade dank Mietpreisbremse?

Seit Sommer 2015 gilt für Mieter und Vermieter das neue Gesetz zur Regulation einer Mieterhöhung in bestimmten Gebieten, die sogenannte Mietpreisbremse. Vermieter erhöhen ihre Preise bevorzugt beim Wechsel von altem zu einem neuen Bewohner. Laut der Mietpreisbremse dürfen Vermieter nicht mehr als 10 % des Werts vom derzeitigen, regionalen Mietspiegel als monatliche Zahlung verlangen. Mit dieser Auflage sollen die Marktpreise in angespannten Wohngebieten, insbesondere in und um Ballungszentren, entspannt werden. Anlass dafür war eine immer stärkere Verknappung bezahlbaren Wohnraums in attraktiven Lagen.

Hohe Mietschwankungen bedeuten vor allem Unsicherheit für die Bewohner von Miethäusern. Wer nicht zahlen kann, muss eben gehen – so die Devise. Diese Beliebigkeit versetzt Mieter in eine äußerst unangenehme Lage und führt zu einer weiteren Kuriosität: leerstehende Wohnungen, die sich niemand leisten möchte bzw. kann. Besitzer treiben allein in Berlin mit ungefähr 60.000 unbewohnten Objekten spekulative Geschäfte. In den meisten Fällen handelt es sich dabei um heruntergekommene oder luxuriös modernisierte Wohneinheiten. Da verwundert es nicht, dass ein Einfamilienhaus eine immer attraktivere Alternative wird.

Ernüchternde Bilanz der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse versagt, die Mieten sind insbesondere in Ballungszentren hoch und haben weiterhin eine steigende Tendenz. Stolze 6,3 % an Aufschlägen verzeichneten Behörden in Ballungsgebieten mit mehr als eine halbe Million Einwohnern im Zeitraum von nur 12 Monaten. Das ohnehin kostspielige München veranschlagt im Schnitt 19,27 €/qm im ersten Quartal 2018. Die Anzahl der Umbauten, Sanierungen und Neubauten übertraf deutlich die Anstrengungen des Vorjahres 2016 – der befürchtete Baustopp durch die Mietpreisbremse bliebt aus.

Zudem gilt die Regelung nur in bestimmten Gemeinden. Zwar erlaubt der Paragraf 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches die bundesweite Anwendung, aber über den realen Einsatz bestimmten die Bundesländer. Deren Entscheidung hängt von der lokalen Marktsituation ab. Aber an welchen konkreten Punkten scheiterte das Vorhaben zur Eindämmung der Miete tatsächlich?

Rechtlücken machen Mietpreisbremse wirkungslos

Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern werden nur selten auf Augenhöhe ausgefochten. Grund dafür sind Gesetzeslücken. Trotz der Regulation der Preisentwicklung durch die Mietpreisbremse können Vermieter von ihren neuen Bewohnern deutlich höhere Mieten als eigentlich festgelegt verlangen.

Vermieter haben das Recht, die Miete auf den vereinbarten Wert der vorherigen Mieter anzuheben, sind aber im Gegenzug nicht verpflichtet den künftigen Mietern unaufgefordert eine Auskunft über die vorherige Miethöhe zu geben. Mieter kaufen im schlimmsten Fall die Katze im Sack. Natürlich besteht die Möglichkeit, rechtliche Schritte gegen solches Gebaren einzulegen. Aber wer möchte schon direkt in den ersten Monaten eine dauerhafte Auseinandersetzung mit dem Vermieter auf sich nehmen?

Zudem fallen die Sanktionsmöglichkeiten bezüglich einer zweifelhaften Mieterhöhung klein aus: Derzeit haben Hausbesitzer mit keinerlei Bestrafung bei einem Fehlverhalten zu rechnen.

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Vollgas trotz Bremse: Sanierte Immobilien von Mietpreisbremse augeschlossen

Neubauten bleiben von dem Einflussbereich der Mietpreisbremse vollkommen ausgeschlossen, selbst wenn sie in einer der zugeordneten Gemeinden entstehen. Dies umfasst alle neuen Wohnungen, die erst nach dem 1.10.2014 bezogen wurden und zuvor noch nie in Gebrauch waren. Gewerbliche Verwendung oder Selbstnutzung vor diesem Zeitpunkt hebt diese Ausnahmeregelung aus. Die Garantie der freien Mietbestimmung sollte einen Anreiz zum Bauen neuer Häuser liefern.

Es genügt auch bereits eine umfassende Modernisierung, um Vermieter von ihren Einschränkungen zu befreien. So kommt im Falle einer energetischen Sanierung die Mietpreisbremse nicht zur Anwendung. Die Kosten können bei der ersten Neuvermietung nach vollendeten Umbauten auf den Mieter umgewälzt werden. Als Bedingung darf diese Erweiterung nicht auf eine isolierte Beschaffenheit des Gebäudes begrenzt erfolgen. Zur Wahl stehen Bereiche wie Heizung, Fußboden, Sanitär, Elektroinstallationen oder auch Fenster. Erst durch eine Kombination dieser Faktoren ist der Ausstieg aus der Preisbremse gestattet.

Viele Vermieter nutzen daher die Gelegenheit, Altbauten auf Vordermann zu bringen und rundum zu erneuern. Dadurch verteuerten sich zuvor noch erschwingliche Mieten beträchtlich. Mitte 2017 war in 200 untersuchten Fällen ein Mietanstieg von grob 40 % im Schnitt festzustellen. Bei jedem sechsten Objekt kam es mit einer über 200 % starken Preiserhöhung der Monatsrate zu einer regelrechten Kostenexplosion. Gleichzeitig entstanden neue Konfliktherde bei der Ausarbeitung des Mietvertrags. Komplexer wird es noch, wenn die Maßnahmen zur Modernisierungen Schritt für Schritt beim Mieterwechsel erfolgen. Dies lässt theoretisch Platz für zusätzliche Mieterhöhungen im Laufe der Zeit. Zwar steht dem ein praktischer Gegenwert entgegen, doch die Frage nach der Belastbarkeit der Bewohner von betroffenen Immobilien wird dadurch nicht beantwortet.

Auch Hausbesitzer, die ihre Wohnungen vor Abschluss des Mietvertrages möblieren, dürfen als Gegenleistung dauerhaft den Mietspiegel deutlich überschreiten. Als Folge gab es allein in 2016 – ein Jahr nach Inkrafttreten des Gesetzes – einen massiven Anstieg dieser Angebote.

Hohe Mieten machen Eigenheim immer attraktiver

In Gegenwart und Zukunft stehen viele Menschen vor einer schwierigen Entscheidung. Weiter zur Miete wohnen oder den Schritt ins Eigenheim wagen? Angesichts der hohen Mieten und dem historischen Zinstief ist der Unterschied zwischen der monatlichen Miete und der monatlichen Rate für ein Eigenheim relativ gering.

Die Mietwohnung bietet natürlich immer eine gewisse Flexibilität bei der Standortwahl. Gleichzeitig müssen bestimmte Verpflichtungen von den Vermietern übernommen werden. Andererseits ist der Bau eines Eigenheims mittlerweile zu mietähnlichen Konditionen möglich und investiertes Kapital ist nicht an den Vermieter verloren, sondern über den Gegenwert der Immobilie gedeckt und die Aussicht auf mietfreies Wohnen im Alter ist eine wichtige Säule in der privaten Altersvorsorge.

Die Mietpreisbremse hat ihren Zweck ebenfalls nicht erfüllt. Fiel die Wahl zwischen Eigenheim oder Miete rein rechnerisch in früheren Jahrzehnten noch deutlich leichter, droht die klare Abgrenzung bezüglich des langfristigen, finanziellen Aufwands immer mehr zu verschwimmen.

Das Eigenheim bietet nicht nur Wohnkomfort, sondern als dauerhafte Niederlassung auch große Sicherheit und Unabhängigkeit. Hausbesitzer stehen zwar selbst in der Pflicht, zum Beispiel für die Instandhaltung, dafür können Sie frei entscheiden wie sie ihr zu Hause gestalten.

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