Erfolgreich in die Zukunft investieren:
Finanzierung und
Kauf einer zweiten Immobilie
Die Investition in eine zweite Immobilie stellt für Eigentümer eine attraktive Anlagemöglichkeit dar. Regelmäßige Mieteinkünfte ermöglichen den Aufbau eines üppigen Finanzpolsters und bilden die Grundlage für eine solide Altersvorsorge. Neben den Grundvoraussetzungen wie eine positive Bonität und ein ausreichend hoher Eigenkapitalanteil ist die Art der Finanzierung ein entscheidender Faktor beim Kauf von Immobilien.
Wie sinnvoll ist die Investition in eine Zweitimmobilie?
Die Gründe, die bei Wohneigentümern für die Finanzierung einer Zweitimmobilie sprechen, können unterschiedlicher Natur sein. Viele Hausbesitzer setzen eine zweite Immobilie als Nebenwohnsitz zur Verbesserung ihrer Lebensqualität ein. Hierbei kann es sich um eine Dienstwohnung in der Nähe der Arbeitsstätte oder um ein Ferienhaus in idyllischer Umgebung handeln. Allerdings kommt eine zweite Immobilie überwiegend zur Vermietung als gewinnbringendes Renditeobjekt zum Einsatz. Alternativ besteht die Möglichkeit, die zweite Immobilie bei einer höheren Quadratmeterzahl für die Eigennutzung zu erwerben und das erste Haus dauerhaft zu vermieten. Mit den Mieteinnahmen können Eigentümer ihr bestehendes Vermögen ausbauen und gleichzeitig für das Alter vorsorgen. Auch in Anbetracht der steigenden Inflationsrate und der Niedrigzinsen auf Sparguthaben lohnt sich die Investition in eine zweite Immobilie aufgrund der Wertsteigerung. Vorab gilt es, auf ein günstiges Finanzierungsangebot mit niedrigen Konditionen zu achten. Ein Baufinanzierungsvergleich liefert an dieser Stelle einen ersten Überblick über die besten Angebote, die der Markt aktuell zu bieten hat.
Bestehende Baufinanzierung aufstocken
Eine zeitsparende Möglichkeit für die Finanzierung einer Zweitimmobilie ist die Aufstockung einer bestehenden Baufinanzierung. Grundsätzlich ist die Erhöhung des aktuellen Kredits mit weniger Zeit- und Verwaltungsaufwand verbunden. Hierdurch ersparen sich Hauseigentümer die Anfrage bei einer neuen Bank. Darüber hinaus ist die neue Immobilie zu den bestehenden Konditionen finanzierbar. Diesbezüglich ist es sinnvoll, vorab einen Baufinanzierungsvergleich von aktuellen Finanzierungsangeboten durchzuführen. Bietet der Markt attraktivere Zinskonditionen, ist der Wechsel auf einen alternativen Kreditgeber ratsam. Neben den Konditionen gilt es zu berücksichtigen, dass die Finanzierung beider Immobilien über den gleichen Kredit erfolgt. Sollten Sie sich zwischenzeitlich für den Verkauf entscheiden, ist es nicht möglich, sich von einer der beiden Immobilien bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens zu trennen. Vor der Aufstockung prüft die Bank erneut die aktuellen Einkommensverhältnisse und führt wiederholt eine Bonitätsprüfung inklusive Schufa-Abfrage durch. Des Weiteren beeinflusst die Zahlungsmoral in Bezug auf die bisherigen Kreditraten die Entscheidung der Bank. Zusätzlich bewertet der Kreditgeber die bestehende Immobilie neu. Bei einem gesunkenen Immobilienwert sind gegebenenfalls weitere Sicherheiten erforderlich.
Zweite Immobilie mit neuem Kredit finanzieren
Der direkteste Weg, um zwei Immobilien zu finanzieren, ist der Abschluss eines separaten Darlehens. Eine Kreditaufstockung ist nicht in jedem Fall realisierbar und hängt neben der Entscheidung des Kreditgebers von unterschiedlichen Faktoren ab. In diesem Fall erfolgt die Finanzierung unabhängig von dem laufenden Immobilienkredit. Dementsprechend haben Sie die freie Anbieterwahl und können sich bei Bedarf für ein anderes Hypothekarmodell mit fixen oder variablen Zinsen entscheiden. Ebenfalls profitieren Sie von den aktuellen Konditionen und haben die Möglichkeit, ein günstigeres Finanzierungsangebot mit geringeren Zinssätzen abzuschließen. Ein weiterer Vorteil, den die getrennte Finanzierung mit sich bringt, ist die separate Besicherung, welche dem Eigentümer zusätzlichen Handlungsspielraum ermöglicht. Auf der anderen Seite entstehen bei dieser Variante, sofern die erste Immobilie noch nicht abbezahlt ist, doppelte Kosten. Hierbei gilt es im Vorfeld zu prüfen, ob die Kreditraten zuzüglich Zinsen nicht den monatlichen Budgetrahmen sprengen. Ein zweiter Kredit geht abgesehen von dem zusätzlichen Verwaltungsaufwand mit einem erhöhten Risiko für Zahlungsausfälle einher. Um Liquiditätsengpässe zu vermeiden, ist es ratsam, alle monatlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüberzustellen.
Umschuldung – beide Immobilien über eine Hypothek finanzieren
Dieser Finanzierungsweg vereint beide Verbindlichkeiten in einem Darlehen und sorgt für geringere Zinskosten. Eine Umschuldung fasst die Restsumme der alten Baufinanzierung sowie den Kaufbetrag der neuen Immobilie zu einem Darlehen zusammen und reduziert die finanzielle Last für den Kreditnehmer. Oftmals bietet die neue Bank günstigere Zinskonditionen, was mit einem hohen Sparpotenzial einhergeht. Als weiterer Anreiz sind die Zinsvorteile zu nennen, die sich durch die erstrangige Grundschuld ergeben. Eine Nachrangfinanzierung, wie es bei der Aufnahme eines neuen Darlehens der Fall ist, geht in den meisten Fällen mit schlechten Konditionen einher. Bei der Umschuldung sind beide Immobilienobjekte als erstrangige Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Bei dieser zusammengefassten Erstrangfinanzierung profitieren Kreditnehmer von niedrigeren Zinssätzen. Um eine Umschuldung durchzuführen, ist das Auslaufen der Zinsbindungsfrist, auch Zinsfestschreibung oder Sollzinsbindung genannt, erforderlich. Dabei handelt es sich um eine vorab festgelegte Laufzeit von 5, 10, 15, 20, 25 oder 30 Jahren, bei der Sie unabhängig vom derzeitigen Marktzins mit der Zahlung eines fixen Zinssatzes an den jeweiligen Darlehensvertrag gebunden sind. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ist die Umschuldung bei einem Bankinstitut Ihrer Wahl möglich. Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass durch die Umschuldung Notar- und Grundbuchgebühren anfallen und die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung aufgrund der wegfallenden Zinseinnahmen berechnet. Teilweise erfolgt eine Neubewertung der bestehenden Immobilie seitens der Bank. Ist der Immobilienwert zwischenzeitlich gesunken, wirkt sich dies negativ auf die Zinsen aus.
War es früher einfacher, ein Eigenheim zu finanzieren?
Wir gehen dieser Frage auf den Grund und werfen einen Blick auf die Entwicklung von Hauspreisen, Zinsen und Löhnen, um herauszufinden, was wahr ist.
Direktkauf mit Eigenkapital
Angesichts der sinkenden Immobilienpreise und der steigenden Zinsen ist der Direktkauf einer Zweitimmobilie eine interessante Option. Die Vorteile, die sich durch den Verzicht auf Fremdkapital ergeben, liegen auf der Hand. Beispielsweise lassen sich die mit dem Direktverkauf verbundenen Einsparungen in Maßnahmen investieren, die einen positiven Einfluss auf die Wertsteigerung des Hauses haben. Gleichzeitig befindet sich die Immobilie direkt nach Abschluss der Kaufabwicklung im Besitz des Käufers. Bei einer Kreditfinanzierung dient das Haus bis zur vollständigen Tilgung der Darlehenssumme nebst Zinsen als Sicherheit für die Bank, sofern keine anderen Vermögenswerte hinterlegt sind. Allerdings ist der Direktkauf nicht in jedem Fall die sinnvolle Finanzierungsform und kommt ausschließlich bei ausreichendem Kapital infrage.
Zweitimmobilie mit Mieteinnahmen finanzieren – ist das möglich?
Grundsätzlich lassen sich Mieteinnahmen für die Tilgung der monatlichen Finanzierungsraten einsetzen. Da mit dem Erwerb einer Immobilie neben dem Kaufpreis zuzüglich Kreditzinsen weitere Kosten anfallen, ist eine detaillierte Planung unverzichtbar. In Anbetracht der Steuern, Steuerberatungsgebühren, Kaufnebenkosten sowie nicht umlagefähige Nebenkosten und Instandhaltungsrücklagen spielt das kostenmäßige Verhältnis von Einnahmen und Ausgaben eine wichtige Rolle. Schlussendlich ist Eigentum als Kapitalanlage als lukratives Investment zu betrachten. Allerdings sollten sich Anleger über mögliche Risiken in Form von Leerstand, ausstehenden Mietzahlungen, Differenzen mit Mietparteien oder Mietnomaden bewusst sein.
