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Wenn das Grundstück
an den Hausbau
geknüpft ist

Bebauungsverpflichtung

Sie möchten ein Grundstück kaufen, dieses in der nächsten Zeit aber nicht bebauen? Grundsätzlich ist es kein Problem, erst einige Jahre nach dem Erwerb mit dem Bauen zu beginnen, sofern nichts anderes im Kaufvertrag vereinbart ist. Vorsicht ist jedoch beim Erwerb kommunaler Bauplätze geboten – hier sollten Sie ganz genau ins baurechtliche Kleingedruckte schauen.

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Die Pflicht zur fristgerechten Bebauung

Berücksichtigen Sie bei Ihrem Hausbau die regionale Bebauungsverpflichtung.

Wer einen kommunalen Bauplatz erwerben möchte, muss häufig mit einer Bebauungsverpflichtung rechnen. Denn Kommunen achten beim Verkauf von Bauland darauf, dass auf dem jeweiligen Grundstück auch innerhalb einer bestimmten Frist tatsächlich gebaut wird. Der Bauzwang hat seine Gründe: Zum einen sollen Spekulationen mit Bauland vonseiten des Käufers verhindert werden, zum anderen bringt leeres Bauland kaum Grundsteuer ein. Darüber hinaus wollen die Gemeinden natürlich verhindern, dass über Jahre hinweg Baulücken bestehen und die Anwohner über einen langen Zeitraum durch Baulärm gestört werden.

Die Bebauungspflicht innerhalb eines bestimmten Zeitraums – und manchmal auch eine Selbstnutzungsverpflichtung – ist meist im Kaufvertrag verankert. Die Gemeinden lassen sich hierfür eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen. Wird die Bebauungsverpflichtung nicht erfüllt, nehmen sie die Rechte aus der Vormerkung wahr. Das bedeutet: Es kommt zu einer Rückabwicklung des Vertrages, die Gemeinde fordert das Grundstück wieder zurück. Der Käufer enthält dabei lediglich den einst entrichteten nicht verzinsten Kaufpreis zurück und muss sich gegebenenfalls ein neues Grundstück suchen.

Debatte um Baupflicht und Enteignung

Als Bauherr sind Sie an die Baupflicht gebunden. Wenn Sie sich nicht daran halten, müssen Sie Ihr Grundstück an Bauwillige verkaufen.

Wer sein Bauland nicht zügig bebaut, soll es verkaufen. So lautet die Empfehlung der Baulandkommission von Horst Seehofer, die 2019 ausgesprochen wurde. Konkret bedeutet das eine Verschärfung der Baugesetze – und dass Kommunen Grundstückseignern grundsätzlich (und nicht nur im Ausnahmefall) eine Frist setzen können, in der diese ihre Grundstücke bebauen müssen. Sollte die Pflicht zur Bebauung nicht fristgerecht eingehalten werden, müssen Eigentümer ihr Grundstück an Bauwillige verkaufen. Als letztes Mittel können Kommunen schließlich ein Enteignungsverfahren einleiten.

Der Vorschlag der Kommission kam nicht unerwartet. Vorangegangen war dieser Debatte der Fall Tübingen. Weil dort rund 550 Grundstücke im Zentrum der Stadt einfach brachlagen, ging Oberbürgermeister Boris Palmer schriftlich gegen die Eigentümer vor. In einem Brief wurde diesen mit einem Baugebot gedroht – unter Berufung auf das Baugesetzbuch, dessen Paragraf 176 als letztes Mittel Enteignung vorsieht. Tübingen wolle auf Verdichtung setzen und mit einem Bauzwang 1000 Wohnungen auf brachliegenden Grundstücken schaffen.

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Ob ein genereller Bauzwang das richtige Mittel gegen den deutschlandweiten Wohnungsmangel ist, ist umstritten. Kritiker prognostizieren langwierige juristische Prozesse und einen erheblichen Widerstand der Grundstückbesitzer. Es gäbe geeignetere Mittel wie etwa eine schnellere Umsetzung neuer Bebauungspläne oder die Lockerung der Beschränkungen bei Dachausbauten. Zudem würde das angedrohte Baugebot nicht zu günstigem Wohnraum führen. Im Regelfall entstünden hochpreisige Wohnungen, die sich wiederum nur Gutverdiener leisten könnten. Nichtsdestotrotz kann eine Bebauungsverpflichtung auch dazu führen, dass neue Häuser für Familien entstehen können, die schon seit Jahren auf ihre Chance warten.

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