Voraussetzungen bei der Baufinanzierung
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Welche Rolle Eigenkapital bei der Baufinanzierung spielt

Eigenkapital ist im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung in den meisten Fällen der Schlüssel zum Erfolg, denn es gilt: Je mehr, desto besser.

Aber die Versuchung ist groß eine Baufinanzierung mit wenig oder ohne Eigenkapital zu beantragen, wenn niedrige Zinsen für sich sprechen. Doch warum Eigenkapital bei Finanzierung? Was zählt in der Finanzierung als Eigenkapital? Wie wirkt sich eine Baufinanzierung mit und ohne Eigenkapital aus?

Hier erhalten Sie Antworten auf diese und weitere Fragen rund um das Eigenkapital bei der Baufinanzierung.

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Inhaltsübersicht - Diese Themen stehen im Fokus:

Baufinanzierung – was zählt als Eigenkapital?

In der Regel sind unter Eigenkapital Ersparnisse zu verstehen. Aber auch Bausparverträge werden unter anderem als Eigenkapital angesehen. Welche Werte Ihre Bank als Eigenkapital betrachtet, sehen Sie hier.

Das Einbringen von Eigenkapital in die Baufinanzierung kann ein deutlicher Vorteil für Ihre Finanzierungskonditionen sein. Außerdem lautet die Faustregel, mindestens drei Nettomonatsgehälter als Rücklage anzusparen, die nicht in die Baufinanzierung fließen. Ebenso wichtig ist das Eigenkapital mit Blick auf die Inneneinrichtung, da beispielsweise die Einbauküche bei der Baufinanzierung nicht berücksichtigt wird.

Bei Town & Country Haus profitieren Sie von einer umfangreichen Inklusivausstattung, welche bereits im Hauspreis enthalten ist und somit durch Ihre Baufinanzierung abgedeckt ist, denn hier gilt: umso weniger zahlen, umso mehr bekommen.

Inklusivausstattung - Mehr Haus zum Festpreis

Town & Country Haus macht es Bauherren leicht und bietet Massivhäuser mit einer umfangreichen Inklusivausstattung an.

Fenster

Die 3-fach wärmeschutzverglasten Fenster aus Kunststoff enthalten im Standard das Fensterglas, die Fenstergriffe, die Fensterbänke innen und außen, sowie, im Falle eines bodentiefen Fensterns, Glasbrüstungen oder Geländer.

Badezimmer

Das vollausgestattete Masterbad umfasst eine WC-Anlage, einen WC Sitz, eine Dusch- und Badewanne, eine Pendeltür für die Dusche, ein Brauseund Wannenset, eine Dusch- und Wannenarmatur, eine Betätigungsplatte, einen Waschtisch mit Waschtischarmatur und sogar Wand- und Bodenfliesen.

Haustechnik

Inklusiv sind hier die Solarplatten auf dem Dach, ein Gas-Brennwert-Solar-Kompaktgerät, die Badheizkörper, die Fußbodenheizung, die Frischluftautomatik oder die Lüftungsanlage Lunos e² sowie das Elektropaket, welches elektrische Leitungen und Steckdosen umfasst.

Haustür

Die komplette Haustür ist mit oder ohne Seitenteil und Türglas, Türgriffen und Drückergarnitur im Standard erhältlich.

Innentür

Ebenso wie die Haustür sind auch die Innentüren mit Innentürblatt oder als Glastür im Kaufpreis inklusive.

Wand

Die aus Porenbeton gemauerte Außenwand ist im Standard 24 cm stark. Die Putzfassade ist ebenso im Kaufpreis enthalten.

Dach

Inklusiv im Kaufpreis enthalten sind Betondachsteine, der komplette Dachstuhl mit Lattung, Beplankung, Unterdeckbahn, Sparren, Wärmedämmung gemäß EnEV und Dampfbremse, die Dachuntersicht und die Durchgänge für Antennen und Sanitärlüftung.

Gästebad

Auch im Gäste-WC sind ein Waschtisch mit Waschtischarmatur, eine WC-Anlage mit WC-Sitz, eine Betätigungsplatte sowie Wand- und Bodenfliesen im Standard vorgesehen.

Treppe

Neben einer Bodeneinschubtreppe ist auch eine Innentreppe als Wangentreppe, Zweiholmtreppe oder Systemtreppe im Kaufpreis des Massivhauses enthalten.

Weil die Baufinanzierung zweckgebunden ist, lassen sich bewegliche Sachen, wie Möbel oder Dekoration nicht über die Baufinanzierung finanzieren. Sofa, Kommode und Vorhänge müssen beispielsweise mit dem Eigenkapital oder durch einen zusätzlich Ratenkredit bezahlt werden. Denn grundsätzlich kann die Baufinanzierung für bewegliche Sache nur greifen, wenn der Hausbau abgeschlossen ist, eine Summe übrig bleibt und die weitere Verwendung vertraglich festgehalten ist oder wie bei Town & Country Haus als Inklusivausstattung gilt.

Die Muskelhypothek - wenn aus Eigenleistung Eigenkapital wird

Unter einer Muskelhypothek sind Eigenleistungen beim Hausbau zu verstehen. Denn als Faustregel gilt, dass sich durch diese Leistungen bis zu 15 Prozent der Baukosten einsparen lassen – abhängig von Ihren jeweiligen Fachkenntnissen. Denn oft bringen sich Bauherren beim Innenausbau ein. Besonders beliebt sind hier Maler- und Taperzierarbeiten oder das Verlegen des Fußbodens, weil das die letzten Schritte bis zum langersehnten Einzug in die eigenen vier Wände sind. Hier sticht die individuelle Note hervor, lässt Sie bares Geld sparen und bereitet Ihnen Spaß bei der Umsetzung. Aber auch Arbeiten am Äußeren des Hauses, beispielsweise dem Streichen der Dachkästen, werden durch Bauherren übernommen. Dabei haben diese Tätigkeiten eines gemeinsam: Sie können auch ohne eine entsprechende Ausbildung oder Zertifizierung durchgeführt werden.

Alle anderen Maßnahmen beim Hausbau sollten durch qualifizierte Handwerker umgesetzt werden. Das garantiert Ihnen den Versicherungsschutz, während ein Schadenfall bei eigener Installation von Sanitär-, Wasser-, Strom-, Gas- und Heizungsanlagen selten von Ihrer Versicherung erstattet wird. Denn durch ein Gutachten, kann dem Bauherren nachgewiesen werden, ob diese Installation von Fachleuten oder Laien durchgeführt wurde.

Außerdem sollten Sie bei der Erbringung von Eigenleistungen den Zeitaufwand berücksichtigen, da dieser durch Ihre Fachkenntnisse höher als die von qualifizierten Handwerkern ausfällt. Daran anknüpfend gilt zu beachten, dass Ihr Kreditgeber lediglich die Arbeitskosten und nicht die Baumaterialien als Eigenkapital bewertet. Dafür erkennt Ihr Kreditgeber bis zu 15 Prozent Eigenleistung an.

Die Baufinanzierung mit Eigenkapital

Es wird nicht vorgegeben wie viel Eigenkapital Sie bei einer Baufinanzierung einzubringen haben, sondern nur festgehalten, dass Sie mindestens die Kaufnebenkosten, die beim Kauf Ihres Grundstücks anfallen, mit Ihren Eigenkapital abdecken. Erfahrungsgemäß spricht man von etwa 10 bis 15 Prozent Eigenkapital, damit Sie Kaufnebenkosten sowie weitere Baunebenkosten mit Ihren Eigenkapital finanzieren.

An dieser Stelle gilt es festzuhalten, dass auch Vollfinanzierungen von 100 und 110 Prozent möglich sind. Bei der Finanzierung von 110 Prozent sind selbst die Kaufnebenkosten inkludiert, die es vorzugsweise mit Eigenkapital abzudecken gilt.

Wenn Sie Ersparnisse, Bausparverträge oder Muskelhypothek als Eigenkapital in Ihre Baufinanzierung einfließen lassen, profitieren Sie von verschiedenen Vorteilen. Der erste Vorteil liegt darin, weniger Geld für die Baufinanzierung zu beantragen, da Sie einen gewissen Prozentsatz mit Ihrem Eigenkapital abdecken. Darüber hinaus sprechen diese Vorteile ebenso für eine Baufinanzierung mit Eigenkapital:

  • Die Baufinanzierung wird durch die Einbringung von Eigenkapital für Sie günstiger. Denn es gilt, wer eigene Ersparnisse oder andere Werte einbringt, senkt das Finanzierungsrisiko der Bank. Dafür belohnt Sie Ihre Bank mit niedrigen Bauzinsen bei einer Baufinanzierung mit Eigenkapital. Während Bauherren mit wenig oder ohne Eigenkapital mit höheren Zinskosten zu rechnen haben.
  • Mit einer Baufinanzierung mit Eigenkapital können Sie Ihren Kredit schneller tilgen. Dafür spielt von Beginn an die Höhe Ihrer Tilgungsrate eine bedeutende Rolle.
  • Das Finanzierungsrisiko wird durch eine Baufinanzierung mit Eigenkapital reduziert, da Sie keine Vollfinanzierung beantragen und finanzielle Sicherheiten vorweisen können.

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Seit Inkrafttreten der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im März 2016 sind die Banken dazu verpflichtet, verstärkt die finanziellen Voraussetzungen von Bauherren zu prüfen und in die Entscheidung über eine Baufinanzierung mit einzubeziehen. Das bedeutet, dass Eigenkapital Ihre Chancen auf eine Baufinanzierung deutlich erhöht – eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital aber nicht unmöglich ist.

Für die Baufinanzierung ohne Eigenkapital, als auch für Finanzierungen mit Eigenkapital gilt es im Vorfeld zwei Entscheidungen zu treffen, die Ihre Finanzen über einen längeren Zeitraum beeinflussen:

  • Einer der ersten Entscheidungen müssen Sie für die Laufzeit Ihrer Baufinanzierung treffen, erfahrungsgemäß fällt diese zwischen 10 und 20 Jahren aus.
     
  • Diese Laufzeit ist an eine Zinsbindung gekoppelt, die Ihnen während der Laufzeit gleichbleibende Zinsen garantiert.

Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Bei der Baufinanzierung wird das Eigenkapital in drei Bereiche unterteilt: viel, wenig oder kein Eigenkapital. Dabei gilt es nur, verschiedene Angebote einzuholen. Denn die Zinssätze können sich von Bank zu Bank unterscheiden.

Gerne könne Sie unseren kostenlosen und bankenunabhängigen Finanzierungsservice zu Rate zu ziehen. Der Ihnen eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ermöglichen kann.

Es wird zwischen drei Varianten unterschieden: eine Baufinanzierung mit viel Eigenkapital, mindestens 10 Prozent inklusive Kaufnebenkosten, eine Baufinanzierung mit wenig Eigenkapital, um die Kaufnebenkosten zu decken und eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital, die als Vollfinanzierung verstanden wird. Um die Baufinanzierung einzuschätzen, orientieren sich Banken an dem Kaufpreis oder am Marktwert der Immobilie.

Das bedeutet, dass Ihre eigenen vier Wände als Sicherheit für die Beleihung dienen. Jedoch muss darauf geachtet werden, dass die Baunebenkosten nicht in jeder Baufinanzierung berücksichtigt werden. Baunebenkosten beinhalten sämtliche Kostenfaktoren, die zum Grundstück und Hausbau zusätzlich anfallen, weshalb Sie sich in drei Phasen einteilen: vor, während und nach dem Hausbau.

Bei einem Neubau müssen Erdarbeiten wie Aushub bei den Baunebenkosten berücksichtigt werden, weshalb man insgesamt von 15 bis 20 Prozent Baunebenkosten spricht, während sich der Hausbau und der Grundstückskauf etwa die Waage halten.

Die Baunebenkosten setzen sich wie folgt zusammen: Zum einen die Kaufnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklercourtage und zum anderen die weiteren Baunebenkosten während und nach dem Bau. Diese Baunebenkosten vor dem Bau sollten in der Regel mit dem Eigenkapital gedeckt werden und werden nur bei der Vollfinanzierung berücksichtigt.

Oft werden diese Baunebenkosten auch als Kaufnebenkosten bezeichnet, da Sie im Zusammenhang mit Ihren Grundstückskauf anfallen. Die Baunebenkosten während und nach dem Bau werden bei der Baufinanzierung einkalkuliert. Dazu gehören beispielsweise Bodengutachten, Vermessungen und Entsorgung von Erdreich.

Bei Town & Country Haus gilt die Bodenplatte, Bodengutachten, Bauherrenhaftpflicht- und Bauleistungsversicherung als auch Erdarbeiten als Inklusivleistung. Ebenso wird die Außengestaltung unter den Baunebenkosten aufgeführt, weshalb Baunebenkosten auch nach dem Hausbau auftreten.

Wir wollen, dass Sie nicht länger als nötig mit einem Kredit belastet werden, weshalb es jungen Bauherren eher möglich ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu beantragen als älteren Bauherren. Der wesentliche Grund liegt dabei, dass Banken das Ziel verfolgen, dass Bauherren vor Ihrem Ruhestand die Kredittilgung Ihrer Baufinanzierung abgeschlossen haben und ohne finanzielle Belastung den wohlverdienten Ruhestand genießen können.

Deshalb stellt sich mit zunehmendem Alter, die Baufinanzierung ohne Eigenkapital als schwierig heraus und erfahrungsgemäß wird die Einbringung von Eigenkapital für den erfolgreichen Abschluss einer Baufinanzierung essentiell. Ebenso relevant ist die Ratenzahlung, da Ihre monatliche Leistungsfähigkeit Einfluss auf die Bewilligung Ihrer Baufinanzierung nimmt. Denn umso mehr Leistungsfähigkeit, umso weniger Risiko bei der Tilgung.

Das hohe Risiko ist ein Faktor, der bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital besonders zu berücksichtigen gilt.

Denn eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital bringt höhere Zinssätze und somit höhere Zinskosten mit sich. Durch die Berücksichtigung der Baunebenkosten und des Zinssatzes steigt die Höhe der Tilgungsrate für Sie als Bauherr bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Außerdem müssen Sie mit einer längeren Gesamtlaufzeit rechnen als mit einer Baufinanzierung mit Eigenkapital.

Für Sie als Bauherr besteht bei gleichbleibender Leistungsfähigkeit kein erhöhtes Risiko bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Aber infolge von Arbeitslosigkeit und Krankheit ohne eine Absicherung durch eine Versicherung, wie Berufsunfähigkeitsversicherung besteht das Risiko, dass Sie Ihre monatliche Tilgung nicht mehr finanzieren können. Wenn dies der Fall ist, kann Ihr Kreditgeber eine Zwangsversteigerung fordern.

Dabei muss aber berücksichtigt werden, dass eine Zwangsversteigerung in der Regel nicht alle Kosten der Baufinanzierung deckt und Sie trotz Versteigerung eine Restschuld zu begleichen haben.

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Zudem spielt auch die Haftung eine essentielle Rolle vor Abschluss Ihrer Baufinanzierung. Denn der Wert der eigenen vier Wände kann sinken sowie steigen. Ihr Kreditgeber ist dazu verpflichtet, den Wert Ihres Eigenheims während der Baufinanzierung neu zu beurteilen. Denn wenn der Wert sinkt, steigt das Finanzierungsrisiko für Ihren Kreditgeber proportional. Ein Grund, weshalb in vielen Verträgen eine Klausel bezüglich weiterer Sicherheiten enthalten ist.

Sicherheiten können zum einen Bürgschaften, Grundschuld und Hypothek, Pfandrechte an beweglichen Sachen, Sicherungsübereignung oder Forderungsabtretung darstellen. Dazu kann es kommen, wenn die monatliche Rate nicht regelmäßig gezahlt wird oder Ihr Eigenheim an Wert verliert. Wenn Sie keine Sicherheiten vorweisen können, kann es zu einer Privatinsolvenz oder Zwangsversteigerung kommen. Dieses Szenario ist in beiden Situationen möglich.

Es wird deutlich, dass die Baufinanzierung ohne Eigenkapital Risiken birgt. Allerdings wird die Baufinanzierung ohne Eigenkapital nur unter bestimmten Voraussetzungen eine Option. Denn im Vordergrund steht Ihre Leistungsfähigkeit und insbesondere der Standort Ihrer eigenen vier Wände, der Ihnen mehr Aufschluss über die künftigen Immobilienpreise gibt.

Wie bereits im Vorfeld angeführt, ist der Wert Ihres Eigenheims auch während der Baufinanzierung für Ihren Kreditgeber von großem Interesse, da sich diese Baufinanzierung ohne Eigenkapital für Ihren Kreditgeber ebenso als Risiko darstellt.

Wie das Eigenkapital die Darlehenskonditionen beeinflusst

Das Eigenkapital beeinflusst erfahrungsgemäß die Darlehenskonditionen, denn es gilt: Je mehr, desto besser. Denn der Zinssatz für eine Baufinanzierung hängt vom Risiko für den Kreditgeber ab. Umso weniger Eigenkapital, umso höher der Zinssatz dasselbe gilt bei mehr Eigenkapital, denn da sinkt das Risiko für den Kreditgeber, weshalb er Sie als Bauherr mit einem niedrigeren Zinssatz belohnt.

Denn wenn Sie beispielsweise mehr als 80 Prozent Ihrer Gesamtsumme für den Hausbau beleihen möchten, werden die Zinsaufschläge dementsprechend hoch ausfallen. Bereits bei über 50 Prozent steigt bei einigen Kreditgebern der Zinssatz für die Baufinanzierung. Ein Grund, weshalb die Einbringung von Eigenkapital für die eigenen vier Wände ratsam ist, denn Eigenkapital von mindestens 10 Prozent wirkt sich positiv auf Ihre Finanzierung aus. Denn dadurch entgehen Sie hohen Zinssätzen, die bei einer Baufinanzierung von mehr als 80 Prozent anfallen.

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Anders sieht es hingegen mit Häusern und Eigentumswohnungen aus, die Sie vermieten. Denn hierbei ist es ratsam wenig oder kein Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen, denn die Darlehenszinsen können als Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden. Je nachdem ob es sich um Ihr Eigenheim handelt oder um eine Investition in ein Mietshaus, müssen Sie entscheiden, ob Sie viel, wenig oder kein Eigenkapital in die Finanzierung einbringen.

Damit von keinem Risiko ausgegangen wird, favorisieren Kreditgeber abgesicherte Darlehen. Dabei handelt es sich um Darlehen, die durch eine Restschuldversicherung, Bürgschaft, Risikolebensversicherung oder Berufsunfähigkeitsversicherung abgesichert sind. Dadurch werden Bauherren auch unterschiedliche Kreditarten gewährt.

Realkredit

Unter einem Realkredit ist ein Darlehen zu verstehen, dass durch Grundpfandrechte abgesichert ist und eine Beleihungsgrenze von bis zu 60 Prozent des Wertes darstellt. Der restliche Prozentsatz wird mit Eigenkapital abgedeckt. Bei dieser Kreditart erhält ein Bauherr wie Sie die besten Darlehenskonditionen, da in diesem Fall so gut wie die Hälfte des Wertes durch Eigenkapital aufgebracht werden.

Personalkredit

Das Gegenteil zum Realkredit stellt der Personalkredit dar. Bei diesem Kredit ist der Bauherr an seine Bonität gekoppelt. Dabei spielen Sicherheiten nur eine sekundäre Rolle, da allein die Bonität des Kreditnehmers bei diesem Kredit im Vordergrund steht. Der Kreditgeber beurteilt Ihre Kreditwürdigkeit nach der Höhe Ihres Einkommens, der dauerhaften Sicherheit des verfügbaren Einkommens oder die Vermögensituation.

Realkreditsplitting

Erfahrungsgemäß werden Real- und Personalkredite häufig vermischt, da viele Bauherren über weniger als 50 Prozent Eigenkapital verfügen. Diese Realkreditsplitting greift, wenn Sie nicht mindestens 40 Prozent Eigenkapital beim Realkredit einbringen können. Ein Realkredit hat eine Beleihungsgrenze von bis zu 60 Prozent, weshalb Sie die restlichen 40 Prozent auch mit einem Personalkredit aufbringen können. In diesem Fall wird von einem Realkreditsplitting gesprochen.

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Abschließend ist festzuhalten, dass es verschiedene Möglichkeiten gibt, Eigenkapital einzubringen oder eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital umzusetzen. Dabei ist es egal ob Sie ein überdurchschnittliches oder eher normales monatliches Einkommen vorweisen, denn eine Baufinanzierung und damit die Verwirklichung der eigenen vier Wände ist keinesfalls nur den Besserverdienern vorbehalten.

Mit der Einbringung von Eigenkapital können Sie von einer niedrigeren Finanzierungssumme profitieren und können Ihre Finanzierung schneller tilgen, denn es gilt: je niedriger die Summe, desto schneller die Tilgung. Während Sie bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital in jungen Jahren von niedrigen monatlichen Raten über einen längeren Zeitraum profitieren können, denn Ihr Hausbau lässt sich zu mietähnlichen Konditionen realisieren und das auch ohne Eigenkapital.

Wichtig ist, dass die Baufinanzierung für Sie als Bauherr keine längerfristige finanzielle Belastung darstellt. Denn schließlich sind Wochenendtrips oder regelmäßige Ausflüge genauso wie das Eigenheim von großer Bedeutung.

In unserem Finanzierungsbereich haben wir für Sie weitere Artikel rund um die Baufinanzierung bereitgestellt, die Ihnen auf dem Weg zur idealen Baufinanzierung von Nutzen sein können. Der bankenunabhängige Finanzierungsservice steht Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Seite.

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