Baurecht und Bauabnahme
Mieterschutz/ Vermieterpleite/ Mietkaution
Mietkaution: Auf der sicheren Seit
Steht ein vermietetes Mehrfamilienhaus erst einmal unter Zwangsverwaltung, wollen viele Mieter schnellst möglichst das Weite suchen, um das Schlimmste zu verhindern. Bekommen Sie nach Kündigung des Mietvertrags und Auszug dennoch ihre Kaution zurück? Auf diese Frage gab der Bundesgerichtshof (BGH) unter dem Aktenzeichen XIII ZR 11/03 eine Antwort. Kernaussage: Der Zwangsverwalter des Objekts muss dem Mieter auch dann die Kaution überweisen, sofern er das Geld nie erhalten hat. Vergleichbares gilt laut BGH auch bei einer Insolvenzverwaltung. Voraussetzung ist, dass der Mieter die Kaution ab dem 1. September 2001 gezahlt hat. Wurde die finanzielle Sicherheitsleistung zuvor überwiesen und hat der Vermieter das Geld in die eigene Tasche gesteckt, hat der Mieter Pech gehabt. In diesem Fall ist die Kaution verloren.
Mieterschutz: Bestens versorgt
Kümmert sich wegen der Pleite des Vermieters ein Insolvenz- oder Zwangsverwalter um die Immobilie, müssen die Mieter dennoch Wasser und Strom haben sowie heizen können. So eine Entscheidung des Landgerichts (LG) Dortmund unter dem Aktenzeichen 11 S 34/05. Konkret bedeutet dies: Da ein Zwangsverwalter an die Stelle des Immobilieneigentümers und Vermieters tritt, muss er auch dessen vertragliche Verpflichtungen übernehmen. Dazu zählt, dass Mieter mit den grundlegenden Dingen wie Wasser, Wärme und sonstiger Energie versorgt werden.
Mieterschutz: Schlecht beraten
Mieter müssen sich die falsche Beratung des Mieterschutzvereins zurechnen lassen. Führt ein fahrlässig falscher Expertenrat letztendlich zur Kündigung durch den Vermieter, ist dies nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) rechtens. Der Fall: Die Mieter der Klägerin leisteten für mehrere Monate keine Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, obwohl sie diese laut Vertrag monatlich schuldeten. Der örtliche Mieterschutzverein hatte ihnen fälschlicherweise dazu geraten, weil die Vermieterin trotz Aufforderung keine Fotokopien der Rechnungsbelege zu Betriebskostenabrechnungen für vergangene Jahre übersandt hatte. Nachdem die rückständigen Zahlungen die Summe von zwei Monatsmieten überschritten hatten, kündigte die Vermieterin fristgemäß das Mietverhältnis. Pech für die beklagten Mieter: Weil Mieter preisfreien Wohnraums nach BGH-Rechtsprechung (Az: VIII ZR 78/05) keinen Anspruch auf Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung haben und sie für schuldhaftes Verhalten des von ihnen eingeschalteten Mieterschutzvereins einstehen müssen, war die Kündigung rechtens (Az: VIII ZR 102/06).
Mietkaution: Voreigentümer zahlt
Kündigt ein Mieter seinen Vertrag und zieht aus, bevor ein neuer Eigentümer das Haus übernimmt, kann er von diesem nicht seine Mietkaution zurückverlangen, so der Bundesgerichtshof (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 219/06. Der Richter begründeten ihre Entscheidung wie folgt: Zwar tritt bei einem Eigentumserwerb im Wege der Zwangsversteigerung, wie im vorliegenden Fall, der neue Eigentümer in die Rechte und Pflichten des Vorgängers ein. Voraussetzung ist allerdings, dass zum Zeitpunkt des Eigentumswechsels ein wirksames Mietverhältnis besteht. Das war in diesem Fall nicht gegeben. Daher muss sich der Ex-Mieter mit seinem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution an den alten Eigentümer wenden.
Mietkaution: Zugriff gestattet
In welchen Fällen darf der Vermieter auf die Kaution zugreifen? Mit dieser Frage befassen sich zahlreiche Gerichtsentscheide. Fest steht: Zum Schutz des Mieters darf der Vermieter während des Wohnzeit das Geld nur abheben, wenn er unbestritten eine Forderung gegenüber dem Mieter hat, zum Beispiel auf Basis eines Gerichtsentscheids. Sobald der Mieter ausgezogen ist, ist die Rechtslage umstritten. In seiner Entscheidung unter dem Aktenzeichen 8 W 34/08 sprach sich das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe für einen Zugriff des Vermieters auch gegen den Willen des Mieters aus. Anlass für den Streit zwischen Vermieter und Mieter war eine noch umstrittene Mietminderung. Nach Beendigung des Mietverhältnisses habe die Kaution nicht nur Sicherungs-, sondern auch Verwertungsfunktion, so die OLG-Richter. Der Mieter musste die Abhebung hinnehmen und konntenur danach auf Rückzahlung klagen.
Mieterschutz: Flucht vor Modernisierung
Kündigt der Vermieter die Modernisierung einer Immobilie korrekt und rechtzeitig an, müssen Mieter sie grundsätzlich dulden. Ausnahmsweise gilt ein besonderer Mieterschutz. So bei Arbeiten, die erhebliche Einschränkungen nach sich ziehen, beispielsweise beim Ausbau von WC und Wanne. Dann dürfen Mieter auf Kosten des Vermieters in ein Hotel ziehen. Wer auch ohne solche erschwerenden Umstände vor den Handwerkern flieht, darf allerdings nicht immer auf die Unterstützung des Vermieters zählen, wie eine Entscheidung des Amtsgerichts (AG) Hamburg unter dem Aktenzeichen 48 C 49/08 zeigt. Haben demnach Mieter die Einschränkungen zumindest teilweise selbst zu vertreten, beispielsweise weil sie außergewöhnliche Modernisierungswünsche geäußert haben, braucht der Vermieter nicht für die auswärtige Unterbringung in einem Hotel aufzukommen.
Mieterschutz: In pflegender Gemeinschaft
Vermieter müssen, wollen sie modernisieren, ihre Mieter vor zu viel Unannehmlichkeiten schützen und daher bestimmte Regeln beachten. Das fängt schon bei der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen an. Mit ausreichendem zeitlichem Vorlauf, nämlich drei Monate vor Beginn der Arbeiten, muss er schriftlich über Art und Umfang sowie Beginn und Dauer der geplanten Maßnahmen informieren. Besonders ältere und behinderte Mieter sind Staub und Lärm in dieser Zeit nicht schutzlos ausgeliefert. So entschied das Landgericht (LG) Hamburg, dass der Vermieter einem Mieter, der auf Rollstuhl und Pflegedienst angewiesen war, die Kosten für die übergangsweise Quartiernahme in einem Pflegeheim übernehmen muss (Az: 307 S 145/10). Allerdings dürfen Mieter, deren Pflegeheim-Unterbringung nur über ein Zimmer statt wie in der Mietwohnung über mehrere Räume verfügt, dem Vermieter wegen der geringeren Wohnfläche nicht die Miete kürzen, entschied das Amtsgericht (AG) Hamburg-Harburg unter dem Aktenzeichen 642 C 471/09). Richterliche Begründung: Der Mieter könne im Heim die Gemeinschaftsräume mitbenutzen.
Mieterschutz: Finger weg von der Kaution
Wenn Vermieter und Mieter vor Gericht streiten, kann der Eigentümer nach Beendigung des Mietverhältnisses die Herausgabe der Kaution nicht mit Hinweis auf zu erstattende Anwaltskosten einbehalten. So der Tenor einer Entscheidung des Landgerichts (LG) Duisburg unter dem Aktenzeichen 13 S 58/10. Im entscheidenden Fall stritten die beiden Parteien um die Verantwortung für einen Wasserschaden innerhalb der Wohnung. Zwischenzeitlich kündigte der Vermieter dem Mieter die Wohnung. Als dieser die Freigabe seiner Kaution verlangte, verweigerte der Eigentümer dies mit dem Hinweis, er werde ohnehin nach dem Ende des laufenden Gerichtsverfahrens einen Anspruch auf Erstattung von Anwaltskosten haben. Dieses Verhalten billigten die LG-Richter nicht: Die Mietsicherheit diene der Absicherung des Vermieters gegen Mietausfälle und zur Sicherung seines Anspruches auf Durchführung von Schönheitsreparaturen sowie seiner Ansprüche auf Schadenersatz wegen Beschädigung der Mietsache. Nicht vom Sicherungszweck umfasst sei indes ein Anspruch auf Erstattung von Rechtsverteidigungs-Kosten, so die Richter.
Mieterschutz: Insolvenzfestes Kautions-Konto ein Muss
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seiner Entscheidung unter dem Aktenzeichen VIII ZR 98/10 die Anforderungen an Vermieter, wie mit der Mieterkaution umzugehen ist, erhöht. Danach müssen sie die Kaution auf einem insolvenzfesten Konto anlegen. So soll sichergestellt sein, dass der Mieter im Fall einer Vermieterpleite nach seinem Auszug vom Insolvenzverwalter die Auszahlung der Kaution verlangen kann. Vorausgesetzt, gegen ihn bestehen von Seiten des Eigentümers keine Forderungen mehr. Nach dieser BGH-Entscheidung muss der Vermieter bereits vor Erhalt der Kaution seinem Vertragspartner ein insolvenzfestes Konto benennen.
Mieterschutz: Piratenflagge erlaubt
Kindliche Fensterdekoration ist nicht immer hübsch anzuschauen. Das jedenfalls empfand ein Vermieter mit Blick auf den als Piratenfahne gestalteten Fenstervorhang seiner Mieterin. Seinem Verlangen, den Totenkopf zu entfernen, weil er andere Mietinteressenten abschrecken könnte, kam die Mieterin nicht nach. Der Streit endete vor dem Landgericht (LG) Chemnitz. Die LG-Richter urteilten, dass die Interessen des Vermieters durch die Kinderfahne nicht in unzumutbarer Weise beeinträchtigt werden. Die Flagge sei als Kinderspielzeug erkennbar und außerdem nicht besonders aggressiv gestaltet. Die Piratenflagge aus dem Film „Fluch der Karibik“ darf weiter im Fenster hängenbleiben.
Mieterschutz: Räumung nur mit Gerichtsbeschluss
Nicht alle Mietverhältnisse enden in bestem Einvernehmen. Manches mal wird auch noch um die Räumung der Wohnung gestritten. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied hierzu, dass ein Vermieter für diesen letzten Schritt in jedem Fall einen Gerichtsbeschluss benötigt. Das gilt selbst dann, wenn der Mieter seit Monaten nicht mehr in der Wohnung lebt, keine Miete mehr zahlt und sein Aufenthaltsort unbekannt ist (Az: VIII ZR 45/09).
Mieterschutz: Auge sei wachsam
Auch zum Schutz der Mieter bzw. deren Eigentums dürfen Vermieter nicht ohne Einverständnis der Mieter den Hauseingang per Videokamera überwachen. Das entschied das Amtsgericht (AG) München unter dem Aktenzeichen 423 C 34037/08. Im vorliegenden Fall hatte der Eigentümer diesen Schritt damit begründet, dass vor dem Haus Fahrräder gestohlen würden.
Mieterschutz: Gebrauchstauglicher Zustand ein Muss
Der Vermieter muss während der Vertragsdauer mit seinem Mieter dafür sorgen, dass die Wohnung sich in einem gebrauchstauglichen Zustand befindet. Jedenfalls kann er sich bei einem Mangel nicht darauf berufen, dass der Anspruch des Mieters auf Beseitigung verjährt ist. So die Kernaussage einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 104/09. Konkret ging es um ausreichende Schallschutzisolierung einer Dachgeschosswohnung. Dies verlangte die Klägerin als Mieterin einer darunter liegenden Wohnung. Sie ließ im Jahr 2007 ein Beweissicherungsverfahren durchführen, bei dem festgestellt wurde, dass der Schallschutz unzureichend war. Die beklagten Vermieter hatten Verjährung geltend gemacht, da die Klägerin seit langem Mieterin sei und zunächst lange nichts unternommen hatte. Dem widersprach der BGH: Mangelbeseitigung ist Teil des Gebrauchserhaltungsanspruchs der nicht verjähren kann, so die Urteilbegründung.
Mieterschutz: verdachtsunabhängig Kontrolle nicht nötig
Vermutlich schwarz vor Augen wurde es einem Mieter, als aus einem Kohleofen seiner Wohnung überraschend eine größere Menge Ruß austrat. Der Mann fordert anschließend die Kosten für die Beseitigung des Russschadens vom Vermieter zurück. Begründung: Dieser habe offensichtlich seine Instandhaltungs- und Verkehrssicherungspflicht verletzt. Denn bei einer regelmäßigen Kontrolle, ob die Öfen ordnungsgemäß installiert und ob die Wandanschlüsse dicht sind, hätte der Schaden gar nicht erst entstehen können. Dem folgte der Bundesgerichtshof (BGH) nicht: Kohleöfen in einer vermieteten Wohnung müssen demnach vom Vermieter nicht regelmäßig überprüft werden. Denn es gebe keine verdachtsunabhängige Kontrollpflicht. Allenfalls bei gewissen Verdachtsmomenten bzw. wenn der Mieter den Eigentümer auf Schwierigkeiten hinweist, muss der Eigentümer eingreifen (Az: VIII ZR 310/10).
Mieterschutz: Schlüsselerfahrung
Bricht ein Schlüssel entzwei, braucht der Mieter dafür keinen Schadenersatz zu leisten. Das geht aus einer Entscheidung des Amtsgericht (AG) Halle unter dem Aktenzeichen 93 C 4044/08 hervor. Die Lebenserfahrung besage, dass Schlüssel üblicherweise nach einiger Zeit Materialermüdungs-Erscheinungen zeigen, so das Gericht. Der Mieter muss nur dann Ersatz leisten, wenn er Schuld ist, dass der Schlüssel abbricht.
Untermieter: Kündigungsdrohung wirkungslos
Keinen Grund, mit der Kündigung des Mietverhältnisses zu drohen, sahen das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in folgendem Fall: Ein Mieter musste vorübergehend ins Ausland und wollte während dieser Zeit seine Wohnung einem Untermieter überlassen. Das darf er, so der AG-Richter, sofern er den Vermieter um Erlaubnis fragt und ihn über den Untermieter schriftlich informiert. Sollte der Vermieter dennoch nicht einverstanden sein, darf er nach der Entscheidung unter dem Aktenzeichen 14 C 212/11 keinesfalls mit der Kündigung drohen.
Verstopfter Schacht: Lüften muss möglich sein
Die Pflicht, eine Mietwohnung in ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten, endet nicht am Abluftgitter. Diese Erfahrung musste eine Vermieterin nach einem Streit mit ihrer Mieterin vor dem Amtsgericht München machen (Az: 461 C 2775/10). Der Fall: Der Lüftungsschacht in dem innen liegenden Bad war verstopft, die Eigentümerin weigerte sich allerdings, sich darum zu kümmern. Begründung: Der Schacht liege außerhalb der Wohnung. Dies ließ das Münchener AG nicht gelten und stellte sich auf die Seite der Mieterin: Das Instandsetzen eines Ablauftschachtes gehöre zu der Erhaltungspflicht einer Mietsache. Diese umfasse nämlich auch Anlagen, die der Versorgung bzw. Entsorgung der Mieträume dienen und sich außerhalb der Wohnung befinden.
