Chancenreiche Kapitalanlagen im Vergleich

Rendite bei einem Immobilien-Investment

Mit Rendite ist der Ertrag gemeint, den ein Investor mit einer Geldanlage innerhalb eines Jahres erwirtschaften kann. Rendite kann der Zinsertrag auf eine Spareinlage sein. Rendite kann der Gewinn einer Kapitalanlage sein, beispielsweise die Dividende bei Aktien. Bei Immobilien ist die Rendite, der Gewinn, denn eine Immobilie als Kapitalanlage pro Jahr erzielt. Dabei gilt: Je höher die Rentabilitätskennzahlen sind, umso mehr Gewinn macht ein Investor mit einer Immobilie.

Renditekennziffern als Entscheidungshilfe

Auch bei Immobilien-Investments gibt es keinen 100 Prozent sicheren Ausblick in die Zukunft. DochRenditekennziffern sind der nützlich, wenn es um die Entscheidung für ein Immobilien-Investment geht. Mit Sicherheit lässt sich die Rentabilität einer Immobilie nicht vorhersagen. Doch wenn der Berechnung präzise Zahlen zugrunde liegen, lässt sich eine realistische Kennziffer damit berechnen. Die Rendite-Angaben eines Vermittlers sollten Anleger immer sehr kritisch betrachten und hinterfragen.

So lässt sich die Rendite einer Immobilien-Investition berechnen

Die verschiedenen Renditekennzahlen sind unterschiedlich aussagekräftig, beispielsweise Brutto- und Nettorendite, Bruttoanfangsrendite oder Eigenkapitalrendite. Verschiedene Faktoren können die Renditeentwicklung positiv und auch negativ beeinflussen. Wenn jemand für seine Wunschimmobilie die Immobilienrendite berechnet, können die Zahlen erst dann etwas aussagen, wenn es eine Bezugszahl gibt. Das sind in diesem Fall die marktüblichen Renditen. Die Renditen für Einfamilienhäuser und Ferienhäuser liegt in der Regel im unteren Bereich bei etwa zwei bis 3,5 Prozent. Wohn- und Geschäftshäuser, Altstadtimmobilien oder anspruchsvollere Architektur kommen auf eine Rendite von etwa vier bis fünf Prozent. Für Anlagen- und Renditeimmobilien sind Renditen zwischen fünf und sechs Prozent marktüblich.

Was beeinflusst die Rendite?

Gewerbeimmobilien bringen meistens mehr Rendite als reine Wohnimmobilien. Gewerbeimmobilien punkten mit höheren Mieterträgen, und längerfristigen Mietverträgen. Sichere Mietverträge haben geringere Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten zur Folge. Doch sie bringen auch ein höheres Risiko mit sich, wenn es einmal zu Leerstand kommt. Bei einemMehrfamilienhaus ist das Risiko kleiner. Allerdingssteigen die Preise in attraktiven Metropolen enorm. Lage, Zustand und Ausstattung sind wichtige Punkte bei der Auswahl einer Immobilie. Das hilft von Anfang an die Kosten niedrig zu halten.

Welche Renditekennzahlen sind wichtig?

Um die Rendite verschiedener Geldanlagen miteinander vergleichen zu können, ist die Eigenkapitalrendite oder Return on Equity (ROE) die richtige Kennzahl. Sie gibt Auskunft darüber, wie viel Reingewinn ein Investment voraussichtlich in einem Jahr macht. Die ROE gibt direkt Auskunft darüber, welcher Gewinn zu erwarten ist und wie sich die Rendite im Zeitverlauf verändern wird.

ROE = Reingewinn x 100 / Eigenkapital

Den Renditekennzahlen liegt immer die aktuelle Marktmiete zugrunde, egal ob leerstehend oder voll vermietet. Bei der Berechnung der Bruttorendite ist immer die (fiktive) Vollvermietung anzunehmen. Die Bruttorendite kann nur einen groben Eindruck vermitteln, welche Rentabilität zu erwarten ist. Sie enthält weder die Nebenkosten der Anschaffung noch die Kosten für die Bewirtschaftung. Sie hat keine sehr große Aussagekraft und sollte eher bei Objekten zum Einsatz kommen, die nicht älter als zehn Jahre sind.

Bruttorendite in Prozent = Jahresnettomiete x 100 / Kaufpreis bzw. Baukosten

Die Baukosten beinhaltenGrundstückspreis, Baukosten, Baunebenkosten und Umgebungskosten.

Wenn bei der Berechnung der Rendite nur die vermieteten Flächen Beachtung finden, leerstehende Bereiche außen vor bleiben, ist die Rede von der Bruttoanfangsrendite. Das gilt auch dann, wenn ein Objekt zum Bewertungsstichtag vollständig vermietet ist und es kein Risiko für einen Leerstand gibt.

Bruttoanfangsrendite in Prozent = Jahresnettokaltmitte der vermieteten Flächen x 100 / Kaufpreis bzw. Baukosten

Die Nettorendite ist bei einem Immobilieninvestment eine aussagekräftige Kennzahl. Dabei finden die Eigentümerkosten ebenfalls Berücksichtigung.

Nettorendite = Nettomietertrag x 100 / (Marktwert + Anschaffungsnebenkosten)

Wer mit seiner Immobilie regelmäßig Mieterträge erzielt, sollte immer einen Teil der Erträge für Reinvestitionen an der Immobilie nutzen. Ein Rückstellungsbetrag von einem Prozent des Marktwertes pro Jahr ist zu empfehlen. Um dann die genaue Rendite zu wissen, ist es notwendig, die Ausschüttungsrendite zu berechnen.

Ausschüttungsrendite in Prozent = (Mietertrag pro Jahr – Kosten – Rückstellungen) x 100 / investiertes Kapital

In den Kosten sind auch die Fremdmittelkosten enthalten. Das investierte Kapital setzt sich aus Eigenkapital und Fremdmitteln zusammen, zuzüglich der Kaufnebenkosten.

Welche Faktoren können die Renditen beeinflussen?

Es gibt mehrere Bereiche, die die Rendite einer Immobilie beeinflussen können. Sie liegen zum einen in der Immobilie selbst, im Immobilienstandort und auch der Marktsituation.

Die Immobilie selbst

  • baulicher Zustand
  • Erfüllung behördlicher Auflagen zu Gebäudesicherheit, Brand- und Umweltschutz
  • Zustand der Haustechnik
  • Raumgrößen
  • Planungsvorschriften, die die Modernisierung behindern
  • Unterhaltskosten
  • Grundstück voll erschlossen
  • anfallende Steuern

Makro- und Mikroökonomie

  • Infrastruktur
  • ÖPNV-Angebot
  • kulturelle Aspekte am Standort
  • nähere Umgebung
  • gibt es Altlasten?
  • Marktsituation
  • besteht Leerstandsrisiko?
  • ist Wertsteigerung zu erwarten?
  • besteht auch künftig Nachfrage nach dieser Art Immobilien?
  • Zielgruppe der Immobilie

Fazit

Bei der Renditeberechnung für eine Immobilie ist es sehr wichtig, sich von Vorneherein klar darüber zu sein, welche Informationen das Ergebnis liefern soll. In Abhängigkeit davon lässt sich die passende Kennzahl mit den entsprechenden Daten korrekt berechnen. Schon kleine Abweichungen können ein anderes Ergebnis liefern, beispielsweise ob der Berechnung der Netto- oder der Bruttomietzins zugrunde liegt.

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