Flächennutzungsplan und Bebauungsplan

Wo liegt der Unterschied?

Wer ein Grundstück erwirbt oder erbt und darauf eine Immobilie errichten möchte, ist an bestimmte Vorgaben gebunden. Geplant werden diese von den Städten und Gemeinden im Flächennutzungsplan, umgesetzt schließlich in den Regelungen des Bebauungsplans

Für manchen Bauherren wäre es ja schön, könnte er sein Häuschen so bauen, wie er gerade wollte. Dem jedoch stehen Gesetze, Verordnungen und Pläne der einzelnen Bundesländer, Gemeinden und Kommunen entgegen. Welche Maßstäbe und Richtlinien für die jeweilige Bebauung von Grundstücken gelten, wird von jeder Gemeinde im Zuge der städtebaulichen Entwicklung bestimmt. Die Regeln dazu sind im sogenannten Flächennutzungsplan sowie im Bebauungsplan festgehalten. Was es damit auf sich hat und wo die Unterschiede zwischen beiden liegen, erfahren Sie hier. 

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Das sagt der Flächennutzungsplan aus

Im Flächennutzungsplan ist grafisch geregelt, wie die Flächen einer Gemeinde grundsätzlich genutzt werden sollen. Einzelne Regionen werden mit ihm vor einer unkontrollierten Bebauung geschützt. 

Er bestimmt die städtebaulichen Planungs- und Entwicklungsziele. In Grundzügen gibt er wieder, was die Gemeinde hinsichtlich der Bodennutzung ihrer Baugrundstücke nach den voraussehbaren Bedürfnissen und Entwicklungen erwartet. 

Für einen Zeitraum von zirka zehn bis 15 Jahren legt der Flächennutzungsplan fest, welche Flächen innerhalb der Gemeinde für welchen Zweck verwendet werden. Das kann die Nutzung als Wohngebiet ebenso sein wie die als Gewerbegebiet; Sportplätze, Kirchen oder Gemeindeimmobilien, Grünflächen, Friedhöfe oder auch landwirtschaftlich genutzte Flächen werden in ihm im Voraus geplant. 

In einem sogenannten Erläuterungsbericht teilt die Gemeinde der übergeordneten Verwaltungsbehörde (oft die Bezirks- oder die Landesverwaltung) mit, wie und warum sie den Flächennutzungsplan so aufgestellt hat. Diese höhere Behörde muss den Plan genehmigen, dieser ist danach für die Kommune verbindlich. 

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Für wen gilt der Flächennutzungsplan?

Der Flächennutzungsplan ist im Grunde genommen die Grundlage, auf der die Bebauungspläne für unterschiedliche Nutzungen entstehen. Allerdings ist er lediglich eine Empfehlung für die Gemeinde und dient nur der Vorbereitung einer Bauleitplanung. Das heißt, dass da, wo beispielsweise ein Wohngebiet eingezeichnet ist, nicht auch zwangsläufig eines entstehen muss. Allerdings darf dann auf dieser Fläche keine andere Nutzung beispielsweise als Gewerbegebiet stattfinden. 

Die Darstellungen des Flächennutzungsplans sind lediglich behördenverbindlich und haben für private Bauherren keine rechtliche Bindungswirkung. Dennoch kann jeder Bürger ihn gewöhnlich bei der zuständigen Baubehörde im Rathaus oder im Bürgerbüro der Gemeinde einsehen. Inzwischen sind viele Flächennutzungspläne auch online zu sehen. 

Wichtig für Bauherren: der Bebauungsplan

So, wie der Flächennutzungsplan für die Gemeinde oder Kommune zur groben Orientierung dient, schenkt der Bebauungsplan Häuslebauern eine Übersicht. Der Bebauungsplan ist jedoch wesentlich genauer als der Flächennutzungsplan. 

Die Details des Bebauungsplans zeigen die Bestimmungen, welche für die im Flächennutzungsplan ausgewiesenen einzelnen Grundstücke gelten. Das können zum Beispiel die maximale Bauhöhe eines Gebäudes sein oder die Grundfläche der Immobilie. Die Gestaltung der Fassade kann ebenso geregelt sein wie beispielsweise die Art und Farbe der Dacheindeckung. Der Bebauungsplan ist für jeden Bauherren bindend.

Was für den einen oder anderen möglicherweise wie „Schikane“ oder „Kleinkrämerei“ wirkt, dient letztendlich der Ordnung und einem einheitlichen Siedlungscharakter im Gemeindegebiet. Neben reinen Stilfragen dienen Bebauungspläne auch dem Schutz der Interessen Einzelner. So verhindern sie beispielsweise, dass kleinere Einfamilienhäuser plötzlich im Schatten eines mehrstöckigen Gebäudes stehen. 

Der Bebauungsplan besteht aus einem Text, in dem die Nutzung des Grundstücks beschrieben wird sowie aus Plänen, in denen die Festlegungen grafisch dargestellt sind. Einzusehen sind die Bebauungspläne in der Regel bei der Gemeindeverwaltung, dem Stadtplanungsamt und oft auch online. 

Vor der Bauplanung gilt: Expertenrat einholen!

Wer sich nun mit dem Gedanken trägt, eine Immobilie zu errichten, sollte sich zunächst unbedingt mit einem Experten in Verbindung setzen. 

Architekten oder Bauträger kennen sich sowohl mit den Besonderheiten des Flächennutzungsplans als auch mit denen des Bebauungsplans in der Gemeinde aus. Sie können passende Gebäudekonzepte entwickeln und verhindern, dass eine Immobilie falsch geplant und dadurch später der Bauantrag abgelehnt wird. 

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