Hausbau-Ratgeber: Planung, Ausführung, Sicherheit
Der Hausverkauf – Was ist dabei zu beachten?
Die Preise für Einfamilienhäuser erreichen neue Höchststände. Das Immobilienportal Immowelt untersuchte kürzlich die Kaufpreise von Häusern in 392 deutschen Stadt- und Landkreisen. Die teuersten Städte sind München (1.350.000 €) Frankfurt (840.000 €), Stuttgart (870.000 €) und Heidelberg (869.000 €). Mit einem Medianpreis von über einer Million Euro pro Einfamilienhaus entpuppt sich sie Region südlich von München, unter anderem Starnberg und Garmisch-Partenkirchen, als die teuerste in ganz Deutschland.
Bei so hohen Angebotspreisen stellt sich zwangsläufig die Frage, ob aktuell ein guter Zeitpunkt ist, sein Haus zu verkaufen. Wir geben einen Überblick, wie man einen Verkauf am besten praktisch umsetzt und worauf man achten sollte.
Wie ist die Lage aktuell?
Die Immobilienpreise kennen seit Jahren nur eine Richtung – steil nach oben. Insbesondere Einfamilienhäuser sind immer gefragter. Gründe dafür gibt es viele. Im Kern sind es anhaltender Zuzug und Wohnraummangel, steigende Einkommen und niedrige Zinsen. Einfamilienhäuser sind besonders beliebt in B-Lagen oder C-Lagen – also im Umland der Top-Metropolen oder in benachbarten Städten, von denen man unkompliziert pendeln kann.
Extreme Immobilienpreise in A-Lagen haben Einwohner in das Umland vertrieben, wo der Aufpreis von einer Wohnung zu einem Einfamilienhaus in A-Lagen plötzlich nicht mehr groß ist. Das haben viele Menschen erst in den letzten Jahren verstanden, womit die Preise insbesondere in B-Lagen kräftig gestiegen sind.
In einem Interview mit der Wirtschaftswoche zieht der Immobilieninvestor Jakob Mähren (Inhaber Mähren Gruppe) Bilanz: Durch Homeoffice und die nachlassende Bedeutung von Büropräsenz werde der Trend zum Ausweichen aufs Umland nun verstärkt. Dahinter stehe eigentlich der Megatrend Digitalisierung. Auch die Entwicklung beim autonomen Fahren könne den Trend noch beschleunigen.
Fakt ist aktuell, dass die Immobilienpreise für Einfamilienhäuser deutschlandweit Rekordhöhen angenommen haben. Sie könnten für längere Zeit stabil bleiben, ein wenig weiter steigen oder zeitnah, bspw. bei Anhebung der Zinsen, schlagartig einbrechen.
Es lässt sich daher sagen, dass aktuell ein guter Zeitpunkt für den Hausverkauf ist – ganz unabhängig davon, ob die Preise noch weiter steigen könnten. Denn diese könnten ebenso gut schlagartig fallen. Ein Hausverkauf im aktuellen Marktumfeld ist ideal, um sich vor möglicherweise fallenden Preisen zu schützen und sich die positive Wertentwicklung der letzten Jahre auszuzahlen.
Wie läuft ein Hausverkauf grundsätzlich ab?
Der Hausverkauf lässt sich grob in drei Phasen einteilen:
1. Vorbereitung und Planung
Im ersten Schritt des Hausverkaufs stehen Vorbereitung und Planung. Denn es gibt zahlreiche Punkte, die man klären sollte, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten. Dazu zählen:
Einplanung von Werbemaßnahmen
Besonders wichtig dabei ist, sich genau zu überlegen, wer die Zielgruppe für die Immobilie ist und wie man diese am besten erreicht. Werbemaßnahmen sollten finanziell eingeplant werden, um einen Käufer zu finden. Die Listung auf Immobilienportalen, die Erstellung eines Exposés und auch die Immobilienbewertung verursachen Kosten, die man unbedingt in sein Budget einkalkulieren sollte.
Maklerauswahl
Dann ist die Frage, ob man für den Verkauf einen Makler beauftragt oder selbst versucht, passende Käufer zu finden. Beide Optionen haben individuelle Vor- und Nachteile. Vereinfacht gesagt, erfordert der Immobilienverkauf Fachwissen, das ein kompetenter Makler bieten kann. Dafür liegen dessen Gebühren bei üblicherweise zwischen 2 % und 4 % des Verkaufswerts pro Partei.
Durch seine Fachkenntnisse kann ein Makler jedoch häufig einen höheren Verkaufspreis erzielen als ein eigenständiger Verkäufer. Letztendlich hängt die Frage, ob man mit oder ohne Makler verkaufen möchte, davon ab, wie viel man sich selbst zutraut. Ist man kein Experte im Immobilienverkauf, sollte man sich professionelle Hilfe holen.
Um einen geeigneten Makler zu finden, sollte man vergleichen. Hier einige Anhaltspunkte, was einen guten Makler ausmacht:
- Marktkenntnis: Kennt sich in der Umgebung aus und weiß über Preise und Wettbewerb Bescheid
- Fachliche Qualifikation: Ist in einem der Berufsverbände Mitglied und / oder hat einen einschlägigen Berufsabschluss, zum Beispiel Immobilienkaufmann/ -frau, etc.
- Spezialgebiet: Ein auf den Hausverkauf spezialisierter Makler ist in der Regel besser als ein „Allrounder“
- Referenzen: Ein guter Makler legt seine Referenzen offen und bietet eventuell sogar die Möglichkeit, mit früheren KundInnen Kontakt aufzunehmen
- Transparenz: Das Leistungsspektrum und die anfallenden Kosten sollten von Anfang an kommuniziert werden bzw. genau aufgelistet, einsehbar und dokumentiert sein
- Gutes Netzwerk: Es schafft großes Vertrauen, wenn ein Makler mit seriösen Kontakten aus der Branche und aus Parallel-Branchen vernetzt ist, auf die der Verkäufer eventuell zurückgreifen kann, zum Beispiel Steuerberater, Notare oder Rechtsanwälte.
Beschaffung der Unterlagen
Beim Hauskauf bzw. Hausverkauf gibt es auch einige administrative Anforderungen. Verkäufer, die ohne Makler verkaufen, werden sich selbst um die Beschaffung der Dokumente kümmern müssen. Hauskäufern sollten auf die Vorlage der Dokumente bestehen. Zu den wichtigsten Unterlagen zählen:
Art der Unterlage: | Hier erhältlich: |
Grundbuchauszug | Grundbuchamt |
Grundriss | Bauamt |
Anliegerbescheinigung | Gemeinde |
Genehmigung der Sanierungsbehörde | Notar |
Energieausweis | Energieversorger / Ingenieur des Gebäudes |
Altlastenkataster | Umweltamt |
Baulastenverzeichnis | Vermessungs- und Katasteramt |
Aufstellung über Instandhaltung und Modernisierung | Eigene Beschaffung |
Wer mit einem Makler zusammenarbeitet, erhält bei der Beschaffung dieser Unterlagen ausreichende Hilfestellung. So stellt man nicht nur sicher, dass sämtliche Unterlagen vorhanden sind, man spart auch viel Zeit und Nerven.
Verkaufspreis finden und festlegen
Einen Verkaufspreis zu finden ist nicht einfach. Dieser sollte schließlich nicht zu hoch und auch nicht zu niedrig sein. Am einfachsten ist die Wertermittlung mithilfe eines Gutachters. Dieser erstellt ein Gutachten und ermittelt den Marktwert einer Immobilie. Dies kann dabei helfen, einen möglichst hohen Verkaufspreis zu finden, der auch für potenzielle Käufer attraktiv ist.
Damit lohnt sich die Beauftragung eines Gutachters fast immer. Wer bereits mit einem Makler zusammenarbeitet, kann oft auch auf dessen Netzwerk zugreifen und einen Gutachter zum Vorzugspreis beauftragen. Viele Makler-Büros haben hauseigene Gutachter, die bei jedem Verkauf tätig werden. Denn Makler wissen: Mit einem Gutachten können sie fast immer höhere Verkaufspreise erzielen.
Tipp: Um sich selbst einen ersten Eindruck zu verschaffen, kann man sich an den in der Region bereits erzielten Hauspreisen orientieren.
2. Verkaufsphase
In der Verkaufsphase dreht sich alles darum, den passenden Käufer zu finden. Makler nehmen ihren Kunden diese Aufgaben ab. Verkäufer ohne Makler sind dabei auf sich gestellt.
Anzeigen schalten
Wer eine Immobilie verkauft, muss diese auch bewerben, da sich sonst nur schwer Interessenten finden lassen. Für das Bewerben hat man verschiedene Optionen. Dazu zählen:
- Internet
Heutzutage ist das Internet der Ort, an dem die meisten Immobilieninserate gelistet werden. Es gibt zahlreiche Immobilienportale, die eine Listung anbieten. Meist sind die Kosten dafür vom gewünschten Verkaufspreis abhängig. Sogar Makler nutzen heutzutage Immobilienportale, um Käufer für ihre Objekte zu finden.
- Zeitungsinserate
Der klassische Weg, Käufer für Immobilien zu finden, ist ein Zeitungsinserat. Früher waren diese deutlich beliebter, aber auch heute noch lesen viele potenzielle Immobilienkäufer den Inserats-Teil von Tageszeitungen. Die Kosten für Zeitungsinserate sind meist deutlich höher als im Internet, da man diese in der Regel mehrfach schalten muss, um positive Ergebnisse zu erzielen.
Makler haben darüber hinaus ihr eigenes Netzwerk und schalten oft parallel Anzeigen im Internet und in Zeitungen. Viele Verkäufer setzen auf eine Kombination aus Inseraten im Internet und in Zeitungen. So erhöht man die Wahrscheinlichkeit, schnell einen passenden Kaufinteressenten zu finden. Oftmals ist es auch sinnvoll, Bekannte auf das eigene Verkaufsinteresse aufmerksam zu machen und so privat einen Käufer zu finden. Mundpropaganda ist in vielen Situationen die beste Werbung.
Besichtigungstermine durchführen
Besichtigungstermine gehören fest zum Hausverkauf. Dabei ist es besonders wichtig, einen guten Eindruck auf die Kaufinteressenten zu hinterlassen und ein Objekt von seiner bestmöglichen Seite zu zeigen. Dazu gehört es, das Objekt im Voraus zu säubern, dezent zu dekorieren – Stichwort Home Staging - und Antworten zu möglichen Fragen des Kaufinteressenten vorzubereiten. Eine mögliche Checkliste für Käufer kann Ihnen auch als Verkäufer dabei helfen, sich auf die Besichtigung vorzubereiten.
Makler übernehmen die Besichtigungstermine in der Regel für ihre Klienten oder sind zumindest dabei anwesend. Außerdem helfen sie Verkäufern dabei, sich auf Termine mit Kaufinteressenten vorzubereiten und sämtliche Antworten zu möglichen Fragen parat zu haben.
3. Abwicklung des Hausverkaufs
Ist ein Kaufinteressent erstmal gefunden, geht es an die Abwicklung. Kernbestandteil der Abwicklung ist das Aufsetzen eines Kaufvertrags:
Inhalt des Kaufvertrags
Für den Inhalt eines Kaufvertrags gibt es einige rechtliche Anforderungen. Diese müssen mindestens darin berücksichtigt werden. Außerdem kann es sein, dass eine Partei zusätzliche Klauseln einbauen möchte oder andere Anforderungen an die Vertragsgestaltung hat. Zu den mindestens erforderlichen Inhalten zählen:
- Vertragsparteien (Inklusive Name und Anschrift)
- Haus oder Grundstück und eventuelle Hypotheken
- Ausstattung inklusive eventuell mitverkauftes Mobiliar
- Objektzustand
- Aufteilung der Nebenkosten
- Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten und der Übergabetermin
- Verzugszinsen, falls die Immobilie verspätet übergeben oder die Zahlung verspätet empfangen wird.
- Gewährleistungshaftung (hier versichert der Verkäufer, dass ihm keine versteckten Mängel bekannt sind, dann gilt „gekauft wie gesehen“)
Wer leistet Hilfe bei der vertraglichen Abwicklung?
Die Abwicklung eines Kaufvertrags ist nicht ohne Notar möglich. In der Regel vereinbaren Käufer und Verkäufer nach mündlicher Vereinbarung einen informellen Termin beim Notar. Dieser nimmt den Sachbestand und Personalien auf. Außerdem klärt er über mögliche Risiken auf, beantwortet Fragen und setzt dann den Kaufvertrag auf. Der Kaufvertrag wird den Beteiligten meist zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt, damit sie genügend Zeit haben, den Inhalt zu prüfen.
Anschließend vereinbaren Käufer und Verkäufer einen erneuten Termin zur Vertragsunterzeichnung. Bei diesem können Fragen gestellt und der vorhandene Vertragstext ggf. noch abgeändert werden. Sind sich alle Beteiligten einig, wird der Vertrag unterschrieben und notariell beglaubigt.
Wer trägt die Kosten des Notars?
Die Kosten des Notars bemessen sich in der Regel am Verkaufspreis der Immobilie und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) detailliert festgelegt. Dabei betragen sie grob 1,5 % bis 2,0 % des Kaufpreises. In der Regel trägt der Käufer die Kosten des Notars beim Hausverkauf, allerdings wird dies im Vertrag nochmal genau festgelegt. Es ist daher auch möglich, sich auf eine Kostenteilung oder die Übernahme der Kosten durch den Verkäufer zu einigen.
Was passiert nach dem Vertragsabschluss?
Nach dem Vertragsabschluss führt der Notar sämtliche notwendigen Schritte durch, um den Vollzug zu initiieren. Dazu zählen:
- Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch
Diese ist eine Art „Reservierung“ der Immobilie im Grundbuch und schützt vor einem doppelten Verkauf. - Bezahlung und Umschreibung der Immobilie
Der Notar schickt den Kaufvertrag zum Finanzamt. Nach Begleichung der Grunderwerbssteuer, der Nebenkosten und des Kaufpreises, beantragt der Notar die Eigentumsüberschreibung im Grundbuch. - Schlüsselübergabe
Mit dieser gehen alle Lasten, Pflichten, Risiken und Kosten an den Erwerber über. Das gilt auch, wenn der Grundbucheintrag noch nicht erfolgt ist.
