Realteilung - wie wird ein Grundstück geteilt?

Wollen Sie Ihren Traum von Fertighaus erfüllen, machen Sie sich zunächst auf die Suche nach einem passenden Grundstück. Haben Sie einen Bauplatz gefunden, der Ihren Anforderungen entspricht, kann es sein, dass das Grundstück zunächst noch geteilt werden muss. Mit der Realteilung und der ideellen Teilung gibt es zwei verschiedene Möglichkeiten. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt die Grundstücksteilung.

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Es gibt verschiedene Gründe, die eine Teilung des Grundstücks erfordern. Wer ein großes Grundstück besitzt, auf dem bereits ein Fertighaus oder eine Immobilie errichtet wurde, kann einen Teil verkaufen. Dort kann der Käufer ein Bauvorhaben planen und ein Fertighaus oder eine andere Immobilie seiner Wahl errichten. Will eine Hausbaugemeinschaft auf einem Grundstück ein Doppelhaus errichten, ist die Teilung ebenfalls ideal. Sind Sie Eigentümer eines unbebauten Grundstücks, ist die Aufteilung in einzelne Parzellen möglich. Damit erzielen Sie in der Regel einen höheren Verkaufserlös. Auch im Rahmen einer Erbauseinandersetzung kann die Teilung von Grund und Boden erforderlich sein.

Für den Grundstückseigentümer gibt es verschiedene Vorteile, die für die reale Teilung des Grundstücks sprechen: 

• Reduzierung der Grundsteuer
• Gewinnerzielung durch den Verkaufserlös
• geringere Pflegeaufwand des verkleinerten Grundstücks 

Doch auch einige Nachteile sind bei der Realteilung zu bedenken: 

• das Grundstück wird kleiner
• Streitigkeiten mit dem neuen Nachbarn sind möglich

Jeder Grundstückseigentümer kann einen Antrag auf Teilung des Grundstücks stellen. Soll etwa auf einem Teil Ihres Grundstücks ein Fertighaus für Ihre Kinder entstehen, beantragen Sie die Teilung. 

Bei der Realteilung sind verschiedene Schritte erforderlich. Wichtige Fragen zu baurechtlichen Vorschriften und die Grenzen des Bebauungsplan klären Sie idealerweise direkt mit dem zuständigen Bauordnungsamt. Eine behördliche Genehmigung für die Teilung benötigen Sie in den Bundesländern Hamburg, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen. In allen anderen Bundesländern ist die Zustimmung der Behörde nicht notwendig. 

Nun folgt die Vermessung durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur. Im Zuge der Neuvermessung wird eine neue Flurkarte beantragt. Darüber hinaus ist der Vermessungsingenieur nach Erhalt der Genehmigung für das Setzen der neuen Grenzsteine zuständig. Die neue Flurkarte legen Sie einem Notar vor. Der Notar kann nun die Eintragung im Grundbuch veranlassen. Durch die Eintragung im Grundbuch ist die Teilung rechtswirksam.

Teilen Sie das Grundstück, so dass auf dem hinteren Teil ein Fertighaus oder eine andere Immobilie errichtet wird, gibt es keinen direkten Zugang. Das Bürgerliche Gesetzbuch schreibt vor, dass dem Eigentümer des hinteren Grundstücks ein Wege- oder Durchfahrtsrecht eingeräumt werden muss um zu seinem Fertighaus oder seiner Immobilie zu gelangen. Auch die Verlegung von Versorgungsleitungen zum Fertighaus kann über eine Grunddienstbarkeit geregelt werden. Die Rechte werden in das Grundbuch des belasteten Grundstücks eingetragen.

Die genauen Kosten für die Realteilung sind von verschiedenen Faktoren abhängig. Unter anderem spielen 

• der Wert des Grundstücks
• die Grundstücksgröße
• die Anzahl der entstehenden Parzellen
• die Anzahl der Grenzsteine
• die Kosten für den Notar und
• die Eintragungen in das Grundbuch 

eine Rolle bei der Kostenermittlung.