Chancenreiche Kapitalanlagen im Vergleich
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Ertragsquelle Eigenheim: Einnahmemöglichkeiten rund ums Haus

Im Gegensatz zu einer Mietimmobilie ermöglicht das Eigenheim sehr viele Freiheiten – darunter auch verschiedenste Möglichkeiten, das Portemonnaie der Besitzer aufzupolstern.

Wer in sein neues Haus einzieht, der hat dafür selbst in günstigsten Fällen gut sechsstellige Summen bezahlt; nicht nur für das Gebäude, sondern natürlich auch das Grundstück und die zahllosen großen und kleinen Kostenpunkte bis hin zum Notar. In vielen Köpfen herrscht deshalb die Denkweise, dass ein Haus erst dann sparen hilft, wenn es gänzlich abbezahlt wurde. Stimmt allerdings nicht.

Denn da es sich um Eigenbesitz handelt, haben Hauseigentümer es von Anfang an in der Hand, ihren immobilen Neuerwerb dafür zu nutzen, um regelmäßige Geldflüsse und Einsparpotenziale zu generieren – und somit auch schon während der Rückzahlungsperiode ihres Kredits viel für den eigenen Geldbeutel zu tun. Wie so häufig braucht es auch für diese besondere Form des Unternehmertums nur etwas Mut, manchmal Investitionen und eine Vorplanung, die am besten Hand in Hand mit der restlichen Bauplanung abläuft. Sieben besonders interessante Möglichkeiten stellen wir jetzt vor.

Inhaltsübersicht - Diese Themen stehen im Fokus:

1. Einliegerwohnung & Co: Vermietung privater Flächen

Wer zur Miete lebt, der kann nur unter eng gesteckten Voraussetzungen selbst vermieten. Wer hingegen selbst besitzt, muss darüber niemandem anderen Rechenschaft ablegen als sich selbst. Ja, es wäre sogar möglich, das ganze Gebäude zu vermieten und über diese Erträge den Baukredit abzuzahlen; manche Hausbesitzer machen dies tatsächlich so.

Allerdings gibt es auch unterhalb dieser Maximalmethode einige Optionen, zumindest bestimmte Elemente der Immobilie gegen regelmäßige Zahlungen mit anderen zu teilen. Typische Arten sind:

  • Park- beziehungsweise Stellplätze
  • Einliegerwohnungen
  • Lagerräume
  • Mitunter Teile des Gartens

Neuerdings gesellten sich zu dieser typischen Liste auch noch Räumlichkeiten hinzu, in denen Dritte eine alternative Form von Home-Office ausüben können: keine echte Heimarbeit, aber auch nicht am Inhouse-Arbeitsplatz.

Vorgehensweise und Hürden

Wie die meisten Methoden aus diesem Text so bedingt auch diese, sich schon zu Beginn der Bauplanung damit zu befassen. Zunächst benötigt dies eine Art Marktsondierung über die Frage: Was wird eigentlich in dieser Region besonders nachgefragt?

Wer beispielsweise in einem typischen Neubaugebiet lebt, wird mitunter nicht so leicht Abnehmer für einen simplen Stellplatz finden wie ein Hausbesitzer in der Nähe von Geschäften und Arbeitgebern; er könnte aber vielleicht mit einer geschützten Garage punkten, in der andere beispielsweise saisonal angemeldete Fahrzeuge oder Oldtimer unterstellen.

Umgekehrt kann es sich in der Nähe von Hochschulen enorm lohnen, eine kleine, günstige Einliegerwohnung bereitzuhalten – im studentischen Umfeld ist die Wohnungsnot derzeit besonders groß.

Hierbei hilft es ungemein, lokale Kleinanzeigen, Immobilienportale und hier besonders Gesuche zu überprüfen; vielleicht sogar zu zählen, was besonders stark nachgefragt wird. Sofern dies mit den eigenen Baumöglichkeiten korreliert, kann es in die Planung einbezogen werden – natürlich nur nach sorgfältigem Durchrechnen: Nur so lässt sich sicherstellen, dass die (langfristigen) Erträge höher sind als die mitunter notwendigen Mehrkosten bei der Errichtung und im Unterhalt.

Dann aber wird die Vermietung zu einem weitgehend hürdenfreien Unterfangen. Denn rechtliche Limitierungen existieren nur im Rahmen des allgemeinen Bebauungsplans sowie der Gesetzgebungen zur Wohnraumvermietung, nicht jedoch dafür, was ein Hauseigentümer vermieten darf.

Ertragspotenzial

Wie hoch die Einnahmen sind, hängt natürlich von Art und Lage der Vermietung ab. Für einen nicht überdachten PKW-Stellplatz beispielsweise werden in suburbanen Gebieten wahrscheinlich nur zweistellige Erträge möglich sein. Umgekehrt kann eine Single-Einliegerwohnung in der Nähe einer Hochschule je nach Wohnraumknappheit hohe dreistellige Beträge einbringen. Maßgeblich ist hier der ortsübliche Mietspiegel.

2. Photovoltaik: Stromverbrauch frei Haus

Strom gehört zu den größten Punkten auf der Rechnung der Unterhaltskosten eines Hauses. In Anbetracht dessen, dass Deutschland im Schnitt die höchsten Strompreise der Welt hat, können diese Kosten mittlerweile zum Zünglein an der Waage werden – ob es sich im Eigenheim gut und komfortabel leben lässt oder ob die Bewohner sich enorm zusammennehmen müssen, um die Verbrauchskosten zu reduzieren. Das gilt ganz besonders, solange allmonatlich auch noch hohe Summen zur Abtragung des Baukredits an die Bank gehen.

Photovoltaik (PV) ist in diesem Sinne ein enorm machtvoller Hebel. Denn jede einzelne Kilowattstunde (kWh), die eine solche Anlage erzeugt, muss nicht zugekauft werden. Und erzeugt sie mehr, als der Haushalt benötigt, wird ebenfalls jede eingespeiste Kilowattstunde vergütet.

Vorgehensweise und Hürden

Photovoltaik selbst ist ein relativ simples technisches Prinzip. Eine ganze Anlage indes bedingt umfangreiche Planungsarbeiten und Voraussetzungen. Zunächst: Haus und Dach müssen „passen“. Das heißt, es muss möglich sein, so viele PV-Module wie möglich zu installieren und dass diese idealerweise dauerhaft von der Sonne beschienen werden.

Vorplanung beginnt deshalb schon bei der Grundstückswahl, damit einerseits sichergestellt ist, dass es keine Abschattungen durch Geländeformationen und Nachbargebäude gibt und andererseits, damit das Haus bzw. sein Dach die korrekte Ausrichtung hat – abermals spielt hier der Bebauungsplan mit seinen Vorgaben zur Gebäudeausrichtung und mitunter den Dachformen eine große Rolle.

Zudem ist es nötig, möglichst viel Dachfläche zu haben. Das kann es für maximale Erträge beispielsweise lohnenswert machen, einen Bungalow anstelle eines mehrstöckigen Einfamilienhauses zu bauen, da dieser bei gleicher Wohnfläche typischerweise eine größere Dachfläche hat. Doch so umfassend die Planung sein muss, so legt zumindest der Staat keine weiteren Hürden in den Weg. Ihm ist sehr daran gelegen, dass Hausbesitzer maximal energieautark sind. Nicht zuletzt über die KfW-Bank unterstützt er dies auch mit Fördermitteln.

Ertragspotenzial

Für das Ertragspotenzial genügt etwas Grundschulmathematik:

  • Ein Einfamilienhaus mit vier Bewohnern bringt es im Jahr auf etwa 4000 bis 5000 kWh Stromverbrauch.
  • Bei durchschnittlichen 32,10 Cent pro Kilowattstunde sind das knapp 1300 Euro Stromkosten.
  • Eine typische, gutgeplante und -ausgerichtete PV-Anlage auf einem Einfamilienhaus kann relativ problemlos ebenfalls 4000 kWh/Jahr leisten – mindestens.

Das heißt, das Ertragspotenzial beträgt auf jeden Fall die gesamten Stromkosten oder zumindest einen Gutteil davon; sofern natürlich jede selbstproduzierte Kilowattstunde auch selbst verbraucht wird. Alles, was darüber hinausgeht, kann entweder in einen häuslichen Stromspeicher geleitet oder zu einem Ertrag von etwa 8 Cent/kWh (abhängig von der Gesamtleistung der Anlage) eingespeist werden.

Ertragspotenzial

Für das Ertragspotenzial genügt etwas Grundschulmathematik:

  • Ein Einfamilienhaus mit vier Bewohnern bringt es im Jahr auf etwa 4000 bis 5000 kWh Stromverbrauch.
  • Bei durchschnittlichen 32,10 Cent pro Kilowattstunde sind das knapp 1300 Euro Stromkosten.
  • Eine typische, gutgeplante und -ausgerichtete PV-Anlage auf einem Einfamilienhaus kann relativ problemlos ebenfalls 4000 kWh/Jahr leisten – mindestens.

Das heißt, das Ertragspotenzial beträgt auf jeden Fall die gesamten Stromkosten oder zumindest einen Gutteil davon; sofern natürlich jede selbstproduzierte Kilowattstunde auch selbst verbraucht wird. Alles, was darüber hinausgeht, kann entweder in einen häuslichen Stromspeicher geleitet oder zu einem Ertrag von etwa 8 Cent/kWh (abhängig von der Gesamtleistung der Anlage) eingespeist werden.

3. Bed & Breakfast: vermieten, wenn es zeitlich passt

Nicht jeder kann sich – verständlicherweise – mit der Vorstellung anfreunden, sein neues Eigenheim dauerhaft mit einem Mieter teilen zu müssen. Und das ganze Haus zeitweise zu vermieten, während man selbst beispielsweise im Urlaub ist, kommt für viele ebenfalls nicht infrage; schon deshalb, weil dabei Fremde in den eigenen (eingerichteten und personalisierten) Privaträumen leben.

Allerdings gibt es zumindest beim Vorhandensein einer Einliegerwohnung auch noch eine dritte Option: Das zeitweilige Vermieten dieser als inhabergeführtes Bed & Breakfast. Also eine explizite Vermietung an Urlauber, nicht beispielsweise an Arbeiter auf Montage oder dergleichen – obwohl dies natürlich ebenfalls denkbar wäre.

Vorgehensweise und Hürden

Dabei sei zunächst unterstrichen, dass diese Option längst nicht überall zur Verfügung steht. Wer Gäste bewirten will, muss um sein Haus herum Gründe haben, warum diese in die Gegend reisen. Das heißt also, die größere Wohnregion sollte eine irgendwie geartete touristische Bedeutung haben. Dies muss eruiert werden, bevor die Entscheidung für die Errichtung der Einliegerwohnung getroffen wird.

Hinzu kommt, dass es in Deutschland recht unterschiedliche Auffassungen der Kommunen und Bundesländer gibt – mancherorts sind derartige Vermietungen durch Zweckentfremdungsgesetze auch komplett untersagt. Dann ist es nötig, sich für den Betrieb zumindest zeitweise wie ein selbstständiger Hotelier zu verhalten. Im Klartext:

  • Die Buchungs- und Buchführungsarbeit,
  • das namensgebende Frühstück,
  • die Reinigung der Räumlichkeiten,

obliegen dem Hausbesitzer und müssen neben seinem eigentlichen Beruf durchgeführt werden. Auch müssen die Räume natürlich vollständig eingerichtet sein.

Ertragspotenzial

Ein Bed & Breakfast zu führen kann ohne Frage anstrengend sein, auch wenn es sich nur um eine Wohnung handelt. Dafür aber winken je nach Attraktivität der Räumlichkeiten und der Region Jahreseinnahmen, die deutlich über denjenigen einer regulären Dauervermietung liegen.
Wir sprechen hier von Summen, die pro Nacht berechnet werden und die mitunter hoch zwei- oder sogar dreistellig sind. Das heißt, bleibt ein Gast beispielsweise nur zehn Tage, spielt sein Aufenthalt mehr als eine reguläre Monatsmiete ein. Allerdings kommt dies zu einem Preis:

  • Es ist wahrscheinlich nicht möglich, typische Urlaubszeiten selbst zu genießen, weil genau dann die Chance auf Gäste am höchsten ist.
  • In der Praxis ist es mitunter nötig, häufiger zu vermieten als normalerweise geplant. Ohne eine dauerhafte Kontinuität verliert ein Bed & Breakfast rasch an „Sichtbarkeit“.
  • Es gibt nur geringe Steuerfreibeträge auf die Einnahmen. Was netto übrigbleibt, ist merklich geringer als die Bruttoeinnahmen.

Daher sollten Hausbesitzer sich diesen Schritt gut überlegen. Vor allem deshalb, weil viele Buchungsportale auf der Suche nach zusätzlichen Übernachtungsangeboten dazu tendieren, Aufwand und Einnahmepotenziale allzu rosig darzustellen.

4. Stromtankstelle: Gutes für Nachbarn, Portemonnaie und Umwelt

Elektromobilität bedingt durch die langen Ladezeiten eine besonders kleinzellige Infrastruktur. Je mehr gut zugängliche Lademöglichkeiten es gibt, desto leichter wird es für Autofahrer, sich für den nächsten Kauf für ein reines Elektrofahrzeug oder wenigstens einen Plug-in-Hybriden zu entscheiden.

Hier kommt es enorm zupass, dass es ungleich weniger aufwendig für Privatmenschen ist, auf dem Grundstück ihres Eigenheims eine frei zugängliche Ladebox zu betreiben, als eine Zapfsäule für Kraftstoff aufzustellen.

Vorgehensweise und Hürden

Primär ist die Vorgehensweise simpel. Es braucht zunächst nur eine öffentlich zugängliche Lademöglichkeit – beispielsweise eine Wallbox, die auf einem von der Straße aus frei befahrbarem Stellplatz montiert ist und die der Ladesäulenverordnung (LSV) entspricht. Wegen der besonderen Natur dieser Ladestation sollte zuvor sondiert werden, ob eine Partnerschaft mit einem Stromversorger infrage kommt. Viele bieten mittlerweile derartige Programme an, um die Zahl der Ladepunkte rasch zu erhöhen.

Dann jedoch kommt das rechtliche Prozedere, das die Sache schwierig macht. Da es sich hierbei um eine Tätigkeit mit Gewinnerzielungsabsicht handelt, muss ein (Klein)Unternehmen eröffnet werden – der Hausbesitzer will den Strom ja nicht kostenlos zur Verfügung stellen, sondern mindestens seine Ausgaben wieder wettmachen.

Da die derzeitige Situation sich im steten Fluss befindet, sei hierzu dringend geraten, sich vor Projektbeginn mit dem zuständigen Gewerbeamt in Verbindung zu setzen. Nur das garantiert, dass keine folgenschweren Fehlentscheidungen getroffen werden.

Ertragspotenzial

Wie hoch die Erträge sein können, hängt natürlich primär davon ab, wie gut frequentiert diese private Stromtankstelle ist. Als grober Richtwert lässt sich sagen, dass die Preise pro Aufladung bei hohen einstelligen Eurobeträgen beginnen beziehungsweise, falls nach Strommengen berechnet wird, mit mehr als 35 Cent pro Kilowattstunde kalkuliert werden darf.

Allerdings winkt hier auch ein „moralischer Gewinn“. Denn eine zugängliche Ladesäule in der Nachbarschaft kann deutliche Signalwirkung ausstrahlen – sowohl, es gleichzutun wie auch, sich ein E-Fahrzeug anzuschaffen.

5. Werbefläche: Geld fürs Hinschauen

Nach wie vor ist Werbung in der Öffentlichkeit relevant. So kommt es, dass zahllose Firmen jederzeit auf der Suche nach Standorten sind, um Plakatwände und Ähnliches zu installieren – auch an privaten Hausfassaden bzw. auf solchen Grundstücken.

Vorgehensweise und Hürden

Werbung bringt Geld. Allerdings ist der wichtigste Faktor, den Hausbesitzer hierbei bedenken wollen, die Optik: Eine typische Plakatwand bedeckt mit ihren Abmessungen von ca. 3,5 x 2,5 Metern knapp neun Quadratmeter Fassadenfläche. Diese Störung in der Optik des neuen Eigenheims muss natürlich einbezogen werden – und ist verständlicherweise nicht jedermanns Sache.

Ist diese Frage beantwortet, muss abermals das Bauamt konsultiert werden. Derartige (große) Werbeanlagen sind typischerweise baugenehmigungspflichtig.

Der nächste Schritt ist dagegen einfach: Ein Unternehmen finden, das solche Plakatwände aufstellt und vermarktet. Ein Firmenvertreter wird dann das Haus in Augenschein nehmen und dabei natürlich auf die wichtigste Frage achten: Wie viele Menschen werden tagtäglich die hier angebrachte Werbung sehen?

Dementsprechend haben natürlich Besitzer von Häusern an vielbefahrenen Straßen deutlich bessere Chancen als solche, deren Immobilie in einem ausnehmend ruhigen Neubaugebiet steht. Beginnt eine solche Geschäftspartnerschaft, muss die nötige Genehmigung beantragt werden, danach übernimmt der Betreiber die Installation und regelmäßige Erneuerung der Werbung.

Ertragspotenzial

Natürlich hängen die Einnahmen von der genauen Art der Werbung, dem beteiligten Unternehmen und der Lage ab. Gehen wir jedoch von einer typischen Plakatwand aus, so reicht hier die Spanne der jährlichen Erträge von mittleren dreistelligen Summen bis deutlich über die tausend-Euro-Schwelle für sehr werbewirksame Standorte.

6. Privates Business: Fotografie, Wellness und Sportkurse

Was gewerblich in Wohngebieten durchgeführt werden darf, hängt primär von der vor Ort gültigen Einstufung des Gebiets gemäß der Baunutzungsverordnung ab. Aber: Selbst in „reinen Wohngebieten“ mit den strengsten diesbezüglichen Auflagen sind zumindest sogenannte „nicht störende Gewerbe“ häufig genehmigungsfähig.

Dies verbindet sich mit der Tatsache, dass viele Hausbesitzer einem Hobby nachgehen, das sich zu Geld machen lässt. Sei es Fotografie, sei es ein Sport oder dergleichen. Damit ergeben sich viele Möglichkeiten, seine privaten Wohnräume dafür zu nutzen, um dieses Hobby zu einem Nebenberuf zu machen.

Vorgehensweise und Hürden

Dabei ist dieser Punkt einer der wenigen, der auch nachträglich relativ einfach gestartet werden kann. Alles beginnt mit einem Kontakt zur zuständigen Kommunalverwaltung. Hierbei wird die anvisierte Tätigkeit beschrieben und angefragt, ob dies in diesem Wohngebiet so machbar ist – gegebenenfalls muss eine schriftliche Genehmigung beantragt werden.

Hierbei liegt dann auch die größte Hürde: Es ist schlicht möglich, dass die Verwaltung die Planungen abschlägig bescheidet, womit das Projekt endet, bevor es begonnen hat. 
Da dies allerdings bei derart ruhigen Tätigkeiten eher selten der Fall ist, steht im nächsten Schritt abermals die Anmeldung eines Nebenerwerbs. Sofort danach kann der Betrieb starten, gegebenenfalls nach Einrichtung der notwendigen Räumlichkeiten.

Ertragspotenzial

Wegen der Vielzahl der auf dieser Weise möglichen Angebote lassen sich hier keine allgemeingültigen Zahlen nennen. Alternativ deshalb die Einnahmegrenzen gemäß Kleinunternehmerregelung, bevor es nötig ist, Umsatzsteuern abzuführen (Zahlen seit Januar 2020):

  • Im vergangenen Kalenderjahr muss der Umsatz unter 22.000 Euro gelegen haben.
  • Im aktuellen Kalenderjahr sind maximal 50.000 Euro möglich.

Da es sich bei vielen der hier möglichen Unternehmen um solche handelt, die vergleichsweise wenige Betriebskosten verursachen, liegen zwischen Umsatz und Reingewinn oft überraschend geringe Spannen und somit ein attraktives Ertragspotenzial.

7. Drehorte: Krimis und Komödien zwischen Keller und Dachboden

Wenn Filme, Serien und sonstige fiktiven Medien produziert werden, sind die Produzenten immer auf der Suche nach niedrigschwellig verfügbaren Drehorten – schlicht, weil es für sie deutlich günstiger ist, solche realen Orte kurzfristig anzumieten, anstatt sie aufwendig in Studios oder auf deren Gelände zu errichten.

Dementsprechend gibt es Agenturen ganz ähnlich wie Model- oder Schauspieleragenturen. Sie arbeiten mit Immobilienbesitzern zusammen und offerieren Medienschaffenden ein Portfolio an Gebäuden und sonstigen Immobilien, die als Drehorte gemietet werden können.

Vorgehensweise und Hürden

Theoretisch ist die Vorgehensweise äußerst simpel: Hausbesitzer wenden sich einfach an derartige Agenturen, liefern Bilder ihres Hauses von innen und außen. Praktisch jedoch besteht die Hürde darin, dass die Agenturen tendenziell eher nach außergewöhnlichen Immobilien suchen; beispielsweise unkonventionelle Neu- oder prachtvolle Altbauten.

Das heißt, Besitzer normaler Einfamilienhäuser haben häufig eher schlechtere Chancen, in derartige Portfolios aufgenommen zu werden. Schafft man es, muss jedoch klar sein, dass das Filmgeschäft sehr spontan sein kann. Das heißt, vielleicht gibt es monate- oder gar jahrelang keine Anfragen, dann kündigt sich jedoch ein Filmteam nur wenige Wochen im Voraus an. Hausbesitzer müssen dementsprechend immer Freiräume eingeplant lassen, beispielsweise in Form von Urlaubstagen.

Ertragspotenzial

Was die möglichen Erträge anbelangt, so sind diese zunächst, wie erwähnt, kaum vorhersag- und somit -planbar. Branchenüblich sind Mieten im Bereich niedriger dreistelliger Beträge pro Stunde, eine Faustregel für komplett angemietete Wohnräume lautet „Pro Dreh-, Auf- und Abbautag ungefähr eine ortsübliche Monatsmiete für ein vergleichbares Objekt“.

Ja, das kann sehr attraktiv sein, allerdings sei abermals auf die wenig planbare Natur dieser Einnahmen verwiesen.

Zusammenfassung & Fazit

Wer in seinem eigenen Haus lebt, kann das Gebäude und sein Grundstück auf vielfältigste Weise nutzen, um damit seinen Kontostand erheblich zu beeinflussen. Schon jetzt senkt das die Belastung durch den Baukredit. Und ist er erst einmal abbezahlt, wird das Haus auf diese Weise zur persönlichen Geldmaschine aus Beton, Stein oder Holz.

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