Report Bauen und Wohnen - November

Das aktuelle Stichwort: Baugrundgutachten

Ein Grundstück kann noch so traumhaft gelegen und obendrein recht preiswert sein – ob es tatsächlich ohne größere Probleme zu bebauen ist, lässt sich mit bloßem Auge nicht erkennen. Gewissheit bekommen Bauherren allein durch ein sogenanntes Baugrundgutachten. Hier prüfen Experten Grund und Boden auf Herz und Nieren und können so den Bauherrn vor womöglich größeren finanziellen Risiken bewahren.

Sorgfältig untersucht wird das Grundstück zum Beispiel auch Feuchtigkeit und auf möglicherweise von den Seiten drückendes Grundwasser. Auch felsiger Untergrund könnte problematisch werden. Ein solches Grundstück ist zwar nicht unbebaubar, aber es sind besondere Vorkehrungen bei der Bauausführung nötig. Bei Grundstücken in vormaligen Gewerbegebieten besteht bisweilen die Gefahr, dass der Boden Altlasten aufgrund früherer Nutzungen enthält. Das „Umweltkataster“ der Kommune kann nur erste Hinweise darauf geben. Sicher sein kann der Bauherr aber erst nach dem Baugrundgutachten.

Keine zusätzlichen Kosten für die Erstellung eines solchen Baugrundgutachtens entstehen beim Bau eines Town & Country-Hauses. Denn im Kaufpreis jedes schlüsselfertig errichteten Hauses ist der „Hausbau-Schutzbrief“ enthalten. Einer der wesentlichen Bestandteile dieses „Hausbau-Schutzbriefes“ ist die Erstellung eines Baugrundgutachtens durch ein geologisches Institut. Die besten Tipps und Informationen zum Thema „Baugrundgutachten“ gibt es auch im Internet bei YouTube unter folgendem Link: https://youtu.be/QT0_OoPntqc

LG Coburg: Verursacher muss Kosten für Bodensanierung übernehmen

Verpflichtet sich ein Grundstückskäufer zur Sanierung des kontaminierten Bodens, hat er Anspruch auf Ausgleichszahlungen durch den Verursacher, in der Regel also des Verkäufers. So lautet eine Entscheidung des Landgerichts (LG) Coburg unter dem Aktenzeichen 22 O 478/09.

Im vorliegenden Fall hatte die Klägerin vor längerer Zeit ein Grundstück von Beklagten erworben. Jahre später wiederum verkaufte die Klägerin einen Teil des Grund und Bodens. Mit der Verpflichtung, das kontaminierte Erdreich zu sanieren. Die Klägerin verlangt vom früheren Verkäufer, dem Beklagten, die Übernahme der Kosten in Höhe von immerhin 60.000 Euro. Der Beklagte weigerte sich insbesondere mit dem Argument, dass der damalige Vertrag keine Gewährleistung im Hinblick auf die altlastenfreie Beschaffenheit des Bodens enthalten war.

Mit dieser Argumentation konnte sich der Beklagte und frühere Eigentümer vor dem Landgericht Coburg nicht durchsetzen. Die Richter verwiesen auf das sogenannte Verursacherprinzip. Wie viel der Sanierungskosten jeder der beiden Kontrahenten zu tragen hätte, richte sich danach, welchen Anteil jeder der beiden Kontrahenten an der Verunreinigung des Bodens hätte. Im vorliegenden Fall war der Beklagte offenbar der alleinige Verursacher, so dass dieser auch die Sanierungskosten in voller Höhe zu tragen hatte. Den im Kaufvertrag seinerzeit enthaltenen Ausschluss der Gewährleistung war für das LG Coburg in diesem Fall unbedeutend, weil ein solcher Ausschluss so genannten bodenrechtlichen Ausgleichsansprüchen nicht entgegen stehe. 

Vermietetes Eigenheim als gute Kapitalanlage

Wer sein Eigenheim zur Kapitalanlage vermietet, kann auf vielfältige Weise profitieren. Zwar sind Mieteinnahmen „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ und müssen deshalb versteuert werden. Jedoch nicht in voller Höhe. Denn der Vermieter darf von seinen Einnahmenkosten abziehen, insbesondere die Zinsen des Hypotheken-Darlehens komme die Vergütung der Hausverwaltung und auch die Maklercourtage für die Vermittlung eines Mieters.

Zudem dürfen Hauseigentümer völlig legal ihre Mieteinnahmen verringern, entsprechend die Zahlung ans Finanzamt – etwa indem man nahe Verwandte und andere Angehörige zu einer „Vorzugsmiete“ im Eigenheim leben lässt. Das Einkommensteuergesetz (§ 20 Abs. 2) sieht ausdrücklich die Möglichkeit vor, ein Haus oder eine Wohnung zum Beispiel dem Onkel oder der Tante für spürbar weniger Miete zu überlassen, als der örtliche Mietspiegel vorsieht. Sobald also die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt, darf die Finanzverwaltung keine Abstriche bei den Steuern sparenden Kosten machen. Liegt die Miete darunter, werden jene abzugsfähigen Ausgaben entsprechend gekürzt. Folge: Wird die 66-Prozent-Grenze bei der Miete eingehalten, kann der Eigentümer die Steuervorteile ungeschmälert nutzen. Auf diese Weise beteiligt sich das Finanzamt teils erheblich an der finanziellen Unterstützung von Angehörigen.

Tipp: Diese für Hauseigentümer legale Steuerstrategie sollte grundsätzlich gemeinsam mit einem versierten Steuerberater umgesetzt.

Vorzugsmiete für Verwandte: Darauf müssen Hauseigentümer achten

Das vermietete Eigenheim kann eine gute und solide Kapitalanlage sein. Vor allem heutzutage, da Bankguthaben und sichere festverzinsliche Wertpapiere eine historisch geringe Verzinsung abwerfen. Ausschlaggebend ist, wie bei an allen anderen Anlageformen auch, der Ertrag nach Steuern. Diesen können Hauseigentümer mit Zustimmung des Finanzamts positiv beeinflussen. Insbesondere indem sie das Eigenheim zu Vorzugskonditionen an Angehörige vermieten. Bei dieser Steuerspar-Strategie müssen, neben der Einhaltung der 66-Prozent-Grenze bei der Miete, weitere rechtliche Vorgaben beachtet werden. Nämlich:

Grundsätzlich schriftlich. So müssen Mietverträge auch mit Angehörigen abgefasst werden. Mündliche Vereinbarungen akzeptiert die Finanzverwaltung in der Regel nicht.

Wie unter Fremden. Bei der Abfassung des Mietvertrags sollten Hauseigentümer keine Rücksicht auf verwandtschaftliche Bindungen nehmen. Die Vereinbarungen sollten „wie unter Fremden“ gestaltet sein. Falls nicht, drohen steuerliche Risiken aufgrund der vertraglich vereinbarten Vorzugsmiete. Konkret bedeutet dies: Im Mietvertrag müssen die Höhe der monatlichen Kaltmieten, die Höhe der Nebenkosten und die Zahlungsmodalitäten eindeutig geregelt sein. Überdies am Besten auch die Zahlung einer Mietkaution, die „unter Fremden“ ebenfalls üblich ist. Tipp: Oft verlangt das Finanzamt auch einen Nachweis, dass die Nebenkosten tatsächlich gezahlt und korrekt abgerechnet wurden.

Vorsicht: Liebhaberei. Insbesondere wenn Angehörige das Eigenheim zu einer Vorzugsmiete bewohnen, können die Steuern sparenden Ausgaben höher sein als die steuerpflichtigen Mieteinnahmen. Die Finanzverwaltung akzeptiert dies für einen gewissen Zeitraum. Allerdings letztlich nur unter der Voraussetzung, dass der Hauseigentümer und Vermieter den Nachweis erbringt, dass er langfristig eine so genannte Gewinnerzielungsabsicht hat. Das heißt, dass er insgesamt mehr steuerpflichtige Einnahmen als Steuern sparende Kosten erwirtschaftet. Falls dies nicht gelingt, spricht das Finanzamt von „Liebhaberei“. Mit der Folge, dass weder die im Zusammenhang mit dem vermieteten Eigenheim entstehenden Kosten steuerlich anerkannt werden noch vorübergehende Verluste mit dem gesamten Einkommen verrechnet werden dürfen.