Der Verkauf einer Immobilie oder der Eigentumsübergang an einem Grundstück kann ohne einen Notar nicht stattfinden. Aus diesem Grund werden die Notargebühren bei jeder Abwicklung fällig. Durch einen Notar wird der Eigentumswechsel besiegelt, indem die Eintragung in das Grundbuch veranlasst wird. Ist der Übergang des Eigentums am Fertighaus erfolgt, erhält der Käufer die Rechnung mit allen erbrachten Leistungen. Hierunter fallen gleichsam die Grundbuchkosten. In der Regel belaufen sich die Grundbuch- und Notarkosten auf 1,5 bis 2% des Kaufpreises für die Immobilie.

Diese fällt immer dann an, wenn "Grund und Boden" erworben wird. Weil diese Steuer Ländersache ist, legt jedes Bundesland die Höhe der Grunderwerbsteuer individuell fest. Sie beläuft sich für gewöhnlich zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises.

Kosten für den Makler fallen lediglich dann an, wenn Sie auch einen Makler mit der Suche nach einem Fertighaus oder Grundstück beauftragt haben. Das Gesetz regelt die Höhe der Kosten für einen Makler nicht. Dies bedeutet, dass der Preis durch einen Makler nach Belieben festgelegt werden kann. Um im Wettbewerb mithalten zu können, orientiert sich jeder Makler allerdings stark an den Preisen seiner Konkurrenten. Aufgrund dessen ist auch von "regional üblichen Preisen" die Rede. In der größten Anzahl der Fälle verlangt der Makler eine Courtage zwischen 3% und 7% des Kaufpreises.

Um Ihr Fertighaus überhaupt erst errichten zu dürfen, brauchen Sie eine Baugenehmigung. Sobald diese gewährt wird, werden auch die ersten Baunebenkosten fällig. Zu beantragen ist die Baugenehmigung grundsätzlich beim zuständigen Bauamt. Unterteilt wird ein Bauantrag in zwei Bereiche:

• Kleine Baulagenberechtigung
• Große Baulagenberechtigung

Während die kleine Baulagenberechtigung auch von Architekten, Betonbauermeistern, Zimmermeistern, Maurermeistern und Bautechnikern ohne Eintragung in die Liste der Berechtigten eingereicht werden darf, darf die große Baulagenberechtigung hingegen ausschließlich von eingetragenen Bauingenieuren und Architekten eingereicht werden. Zulässig ist die kleine Baulagenberechtigung jedoch nur in Schleswig-Holstein, Hamburg, Niedersachsen, Hessen, Baden-Württemberg, Berlin, Bremen und Bayern. Baunebenkosten für das Fertighaus entstehen schon für die Erstellung der einzureichenden Dokumente. Von Bedeutung dabei ist, welche Unterlagen einzureichen sind und wer sie anfertigt. Die Kosten für den Bauantrag betragen hingegen 0,5% der Bausumme. In jedem Fall wird mindestens eine Gebühr zwischen 100 und 200 Euro fällig. Ungefähr 0,2 bis 0,7% der Baukosten macht dagegen die Baugenehmigung selbst aus. Selbst wenn am Ende keine Baugenehmigung für das Fertighaus erteilt wird, sind diese Kosten zu entrichten. Betragen die Kosten für das Wohnhaus beispielsweise 280.000 Euro, fallen nachfolgende Nebenkosten für die einzelnen Leistungen an:

Leistung Kosten %-Anteil der Bausumme
Bauantrag 1.400 Euro 0,5%
Baugenehmigung 560 - 1.960 Euro 0,2% - 0,7%
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Gesamtkosten 1.960 - 3.360 Euro 0,7% - 1,2%

Ist über die Beschaffenheit des Bodens noch kein Gutachten vorgenommen worden, empfiehlt es sich, dies nachzuholen. Schließlich möchten Sie Ihr Fertighaus auf solidem Untergrund wissen und sich darin sicher fühlen. Verzichten Sie auf die erstmalige Erstellung eines solchen Gutachtens und lassen Sie darauf Ihre Immobilie bauen, kann es bei ungeeigneten Bodenverhältnissen zu erheblichen und damit teuren Schäden an dem Haus kommen. Der Boden muss in erster Linie so beschaffen sein, dass er das Gewicht von Massiv- oder Fertighaus stemmen kann. Doch auch für den Aushub des Erdreichs ist es wichtig zu wissen, mit welchem Untergrund Sie es zu tun bekommen. Folgende Punkte sind für ein Bodengutachten von Relevanz:

• Beschreibung der Geologie
• Vorgaben zur Abdichtung der Immobilie
• Eventuelle Belastungen
• Informationen zum Grundwasser
• Tragfähigkeit des Bodens
• Bodenbeschaffenheit und Bodenklasse
• Versickerungsfähigkeit

Für den Statiker wird aus diesen Daten ersichtlich, welche Vorkehrungen zu treffen sind, um das Fertighaus auf einen tragfähigen sowie soliden Untergrund zu stellen. Darüber hinaus erlangen Sie Kenntnis darüber, inwiefern und welche Altlasten im Grund vorhanden sind und wie die Beschaffenheit des Bodens ausfällt. Die Preise für den Sachverständigen sind Schwankungen unterworfen. Gehen Sie jedoch in der Regel von 0,3% bis 0,5% der Baukosten aus. Unter Bezugnahme des oben dargestellten Beispielhauses von 280.000 Euro würden sich die Nebenkosten für das Bodengutachten auf 840 bis 1.400 Euro belaufen. In Abhängigkeit von der Auswahl zusätzlicher Leistungen sowie des Aufwands können sich die Preise auch weiter oben einpendeln.

Bevor Sie das Fertighaus errichten, sind Vermessungsunterlagen vonnöten, welche Teil der Baunebenkosten sind. Diese setzen sich aus einem objektbezogenen und einem amtlichen Lageplan zusammen. Vorgenommen wird die Vermessung durch ein offiziell anerkanntes Vermessungsbüro. Denken Sie daran, dass die benötigte Unterlage nur dann anerkannt wird, wenn eine professionelle Vermessung zugrunde liegt. Erforderlich ist eine Vermessung des Grundstücks dann, wenn die Grenzen mit denen auf der Flurkarte nicht übereinstimmen oder Sie Zweifel an den Markierungen hegen. Aber auch wenn das Grundstück noch nicht erschlossen ist, bedarf es einer Vermessung. Weil die Kosten einer Vermessung in der Vermessungsgebührenordnung geregelt sind, sind Sie im gesamten Bundesgebiet ähnlich zu erwarten. Für folgende Punkte fallen in der Regel Baunebenkosten an:

Leistung Kosten
Amtlicher Lageplan nebst 3 Ausführungen 900 Euro
Objektbezogener Lageplan 240 Euro
Feinabsteckung 200 Euro
Gebühr für Vermessungsunterlagen 225 Euro
Höhen- und Lageüberprüfung sowie Gebäudeeinmessung 605 Euro
Mehrwertsteuer 412 Euro
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Gesamtkosten 2.582 Euro

Die Statik von Massiv- oder Fertighaus zu kontrollieren, fällt in den Aufgabenbereich eines Prüfstatikers. Konkret gilt es zu überprüfen, ob das Fertighaus den vorgesehenen Anforderungen Stand hält. Der Statiker kontrolliert jedoch auch, inwiefern die Standhaftigkeit des Untergrundes, genauer gesagt des Grundstückes, vorhanden ist. Für diese Leistungen werden Baunebenkosten berechnet, welche in die Baufinanzierung ebenfalls einfließen sollten.

Leistung Kosten
Grundgebühr für die Prüfung des Standsicherheitsnachweises 670 Euro
Prüfung der Ausführungsbezeichnung 335 Euro
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Gesamtkosten 1.005 Euro

Die Erschließungskosten sind von der Lage des Baugrunds sowie von der Geschosszahl abhängig, die das Fertighausaufweisen soll. Sie fallen umso höher aus, je weiter das Grundstück von der Hauptanschlussstelle entfernt liegt. Deutlich teurer wird es, wenn hierbei noch ein Anschluss an das Straßennetz erforderlich wird. Die Erschließungskosten variieren von Stadt zu Stadt. Folgende Kosten dienen daher nur als grober Richtwert: 

• Gas: Ungefähr 2.000 Euro, sofern mit Gas geheizt werden soll und ein entsprechendes Gasnetz in der Gegend bereits vorhanden ist.
• Wasser: 2.000 bis 5.000 Euro, abhängig von der Distanz zur Anschlussstelle.
• Strom: 2.000 bis 3.000 Euro, je nach Länge der Leitungen.
• Telekommunikation: Mehrere Hundert Euro sind für ein Festnetzanschluss zu veranschlagen. 

Sofern das von Ihnen erworbene Grundstück bereits bebaut ist, Sie jedoch ein neues Fertighaus errichten lassen möchten, fallen zusätzlich Kosten für den Abriss an. Auch bei stark sanierungsbedürftigen Immobilien hilft oftmals nur noch der Abriss. Die Kosten für die Arbeiten fallen sehr verschieden aus. Aus diesem Grund lohnt es sich, gleich mehrere Angebote einzuholen, miteinander zu vergleichen und das Günstigste auszuwählen. Folgende Übersicht gibt Ihnen eine grobe Orientierung über die zu erwartenden Nebenkosten:

Leistung Kosten ca.
Abrissplanung 1.000 Euro
Vorarbeiten 2.500 Euro
Kosten für den Abriss 10.000 Euro
Erdarbeiten 4.000 Euro
Müllentsorgung 3.000 Euro
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Gesamtkosten 20.500 Euro

Die beispielhaft dargestellten Nebenkosten beziehen sich auf ein Fertighaus mit 150 qm Wohnfläche inklusive Keller. Generell gilt: Je größer die Bestandsimmobilie, desto teurer wird das gesamte Unterfangen. Viel sparen können Sie dabei, indem Sie sich bereits vorab um das Ausräumen des Hausrats kümmern und ein Teil der anfallenden Arbeiten in Eigenregie vornehmen.

Schließen Sie den Bauvertrag etwas mit einem Anbieter von Fertighäusern ab, sollten Sie über eine anwaltliche Prüfung nachdenken. Denn jedes Bauunternehmen kann seine eigenen Bestimmungen sowie Formulierungen zum Vertragsgegenstand machen, da die Verträge keiner gesetzlichen Grundlage unterliegen. Und demnach ist es nicht weiter verwunderlich, dass Abweichungen von der Norm in der Regel zu Lasten des Bauherrn und zu Gunsten des Bauunternehmens gehen. Ein auf Baurecht spezialisierter Anwalt kann etwaige Fallstricke sowie versteckte Baunebenkosten im Vertrag ausfindig machen und stattdessen adäquatere, verbraucherfreundliche Formulierungen der Klauseln vorschlagen. Auf diese Weise können Sie möglicherweise die Nebenkosten senken und hinsichtlich der Vertragsinhalte für mehr Transparenz sorgen. Die Höhe der Anwaltskosten hängt dabei von den Kosten Ihres Projekts ab. Gehen Sie an dieser Stelle von 0,4% bis 0,9% der Baukosten aus. Ein Bauprojekt mit einem Gesamtkostenaufwand von 280.000 Euro würde demnach mit Zusatzkosten von 1.200 bis 2.520 Euro einhergehen.

Möchten Sie das Fertighaus Ihren individuellen Vorstellungen nach anpassen lassen, so sind feste Muster keine Option für Sie. Die völlig von Katalogen und Musterhäusern losgelöste Immobiliengestaltung führt zu einem Architektenhaus. Die Umsetzung nach persönlichen Bedürfnissen und Ansprüchen über den Architekten kann die Kostenhöhe jedoch signifikant in die Höhe treiben. Dies erfolgt aber nicht im luftleeren Raum, sind die Preise für Architekten schließlich in der Honorarverordnung verbindlich geregelt. Das vom Architekten unterbreitete Angebot umfasst neun Leistungsphasen. Es steht Ihnen frei, auch nur einzelne Phasen oder aber den gesamten Leistungsumfang zu buchen. Entsprechend verändert sich hierdurch die Höhe der Baunebenkosten. Durchschnittlich sollten Sie mit Kosten zwischen 12% und 15% der Baukosten für das Fertighaus kalkulieren. Bei einem 280.000 Euro teuren Einfamilienhaus sind so zwischen 33.600 Euro und 42.000 Euro zusätzlich zu entrichten.

Sie tun gut daran, wenn Sie den Bau Ihres künftigen Domizils von einem Sachverständigen begleiten lassen. Dieser kann den Bauforstschritt beurteilen und vermag etwaige Mängel am Fertighaus schon während der Bauphase aufzudecken. Dadurch können Sie schnell reagieren und somit vermeiden, dass sich Mängel, die sehr teuer werden können, erst lange nach Ablauf von Gewährleistungsrechten offenbaren. Durchschnittlich wird der Gutachter Ihre Baustelle sieben bis zehn Mal aufsuchen. Bei der Wahl des Sachverständigen haben Sie die Wahl zwischen einem Gutachter vom TÜV und einem Sachverständigen vom Bauherrenschutzbund. Eine Mitgliedschaft ist hierbei Voraussetzung. Auf 52 Euro beläuft sich die Aufnahmegebühr, während der monatliche Beitrag 11 Euro beträgt. Hinzu kommt ein Stundenpreis von 72 Euro, zuzüglich der Fahrtkosten für die An- und Abreise. Wird von einer dreistündigen Arbeit ausgegangen, haben Sie unter Berücksichtigung von An- und Abfahrt 216 Euro zu entrichten. Je nachdem, wie oft Sie von dem Gutachter besucht werden, können für diesen Baunebenkosten zwischen 1.500 Euro und 2.000 Euro entstehen. Wird das Gutachten schriftlich verfasst, bezahlen Sie pro Seite weitere 40 Euro. 

Leistung Kosten
Aufnahmegebühr 52 Euro
monatlicher Mitgliedsbeitrag 11 Euro
Stundenpreis 72 Euro
schriftliches Gutachten 40 Euro/pro Seite
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Gesamtkosten 1.500 - 2.000 Euro

Obwohl die Beauftragung eines Sachverständigen die Baunebenkosten zusätzlich erhöht, kann sich die Investition bei zeitnaher Mängelbeseitigung durchaus lohnen. Eine Studie des Bauherren-Schutzbundes e.V. (BSB) in Kooperation mit dem Institut für Bauforschung e.V. Hannover und der Versicherung AIA zeigt, dass bei jedem Bauvorhaben im Durchschnitt 20 Mängel auftreten. Im Laufe der Schlussabnahme werden noch ungefähr 10 weitere Mängel aufgedeckt. So wurden bei 600 Baustellenkontrollen knapp 1.650 Mängel festgestellt. Wird der Mangel an einer Wärmedämmung rechtzeitig beseitigt, entstehen etwa 2.150 Euro. Damit werden später jedoch Bauschadenskosten von 44.075 Euro vermieden. Die Beseitigung eines Mangels an einer nicht schallgekoppelten Innentreppe geht mit Kosten von ca. 1.075 Euro einher - ersparen Ihnen im Nachhinein allerdings Bauschadenkosten von 21.500 Euro. Die durchschnittliche Schadensumme für Baumängel belief sich in 2013 auf 67.000 Euro.

Mit dem Aushub des Erdreichs erfolgt der erste Spatenstich und die Arbeiten beginnen. Dieser Schritt fällt unabhängig davon an, ob Sie nur eine Bodenplatte als Fundament einplanen oder einen Keller bauen. Für den Aushub können Sie mit Baunebenkosten von 18 Euro je Kubikmeter rechnen. Die Kosten können jedoch mit steigendem Aufwand deutlich höher liegen, wenn sich der Untergrund beispielsweise als besonders felsig erweist. Veranschlagt werden dann nicht selten bis zu 80 Euro je Kubikmeter. Oftmals orientieren sich die Bauunternehmen an der im Bodengutachten angegebenen Bodenklasse. Beschreibt die Klasse 1 einen reinen Oberboden, steigt der Arbeitsaufwand mit Klasse 7 ganz erheblich an. Hinzu berechnen müssen Sie auch die Kosten, welche für die Entsorgung des Bodenmaterials anfallen. Üblich hierfür sind zwischen 8 Euro und 12 Euro je Kubikmeter. Für den Aushub des Erdreichs entstehen alles in allem ungefähr 11.000 Euro an Baunebenkosten.

Sie schützt Bauunternehmer, Bauträger und vor allem Bauherren vor einem unvorhergesehen Schaden, welcher sich im Laufe der Bauphase auf der Baustelle ereignen kann. Sicherheit bietet sie auch gegen Schäden am Fertighaus durch Naturgefahren wie Stürme und Überschwemmungen, gegen Fahrlässigkeit durch Dienstleister sowie gegen Vandalismus. Darüber hinaus schützt die Bauleistungsversicherung gegen Fehler bei der Bauausführung und gegen Missgeschicke durch die Bauarbeiter. Grundsätzlich nicht mitversichert sind hingegen Schäden durch Brand (über Feuerrohbauversicherung zu versichern). Die Höhe der Versicherungsprämie orientiert sich an der Versicherungssumme. Diese sollte der Kostensumme für die Herstellung Ihres Anwesens inklusive der Materialkosten entsprechen. Wie viel Prämie Sie bezahlen müssen, ist zudem von Gesellschaft zu Gesellschaft unterschiedlich. Zumeist sind zwischen 0,1% und 0,4% der Bausumme zu entrichten. Von einem Immobilienkaufpreis von 280.000 Euro ausgegangen, gehen an die Versicherung 280 bis 1.120 Euro. Die Versicherungsprämie wird selbstverständlich umso teurer, je mehr Leistungen Sie buchen. Versichert sind Sie zu diesem Beitrag über einen Zeitraum von 2 bis 3 Jahren. Sollte sich der Bau der Immobilie wider Erwarten weiter in die Länge ziehen, werden zusätzliche Beiträge erhoben.

Für mögliche Schäden an Sachen und Menschen haftet eine Bauherrenhaftpflichtversicherung. Und zwar losgelöst davon, wer für den Schaden verantwortlich ist. Von Gesetzes wegen kann der Bauherr auf Schadenersatz in Anspruch genommen werden, wenn sich eine Person auf der Baustelle verletzt. Zumeist beinhalten solche Policen auch einen passiven Rechtsschutz: Dies bedeutet, dass die Assekuranz unberechtigte Ansprüche im Notfall auch vor Gericht abwehrt. Mit dem Abschluss einer solchen Versicherung steigen die Baunebenkosten für das Fertighaus um 80 bis 300 Euro jährlich. Dafür können Sie die Prämien als Sonderausgaben im Bereich der Vorsorgeaufwendungen steuerlich absetzen.