Die Pflege eines Eigenheims - Wie erhalte ich den Wert meines (neugebauten) Massivhauses?

Ein Eigenheim, welches nach Jahren noch aussieht wie ein Neubau – das ist der Wunsch vieler Immobilienbesitzer! Damit sich dieser erfüllt, muss das Haus von seinen Bewohnern gepflegt und immer wieder instandgesetzt werden. Was Sie für den Werterhalt Ihres Eigenheims tun können, erfahren Sie hier.

Der Bau eines Eigenheims ist für viele Menschen ein Lebenstraum. Hat man sich diesen erst einmal erfüllt, sollen Wohnkomfort und Optik eines Neubaus möglichst lang erhalten bleiben. Daher beschäftigt die Pflege des Eigenheims und dessen Werterhaltung jeden Immobilienbesitzer, unabhängig davon, ob er sein Einfamilienhaus irgendwann mal verkaufen möchte. 

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Inhaltsübersicht - Diese Themen stehen im Fokus:

Der Wert einer Immobilie

Familien erschaffen sich mit dem Neubau eines (Massiv-)Hauses ein eigenes Zuhause und investieren viel Geld, Zeit und Mühe, damit die Immobilie ein Leben lang besteht. Schließlich ist das Eigenheim heutzutage eine sichere Altersvorsorge und somit auch eine Garantie, im Alter kostengünstig zu wohnen. Ob sie nun aber 60 Jahre lang erhalten bleibt oder schon nach 35 Jahren baufällig ist, hängt vor allem von den Besitzern bzw. Bewohnern ab. 

Nach dem Neubau verliert eine Immobilie kontinuierlich an Wert. Der sogenannte Altersabschlag, der bei der Wertermittlung von Gebäuden eine Rolle spielt, gibt an, wie groß die Abnutzung durch die Bewohnung und der Verschleiß der Bauteile pro Jahr ist. Er kann jedoch durch die Eigenheimpflege der Bewohner beeinflusst und so minimiert werden.

Durch Instandhaltung und Instandsetzung kann der Wert der Immobilie sogar (in Abhängigkeit der derzeitigen Marktsituation) auch wieder steigen.

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Aber nicht nur der Zustand der Immobilie bestimmt ihren Wert, auch ihr Standort hat einen Einfluss. Wird in dessen Umgebung die Infrastruktur ausgebaut, entstehen Supermärkte oder Geschäfte, eröffnen Schulen, Kindergärten oder Arztpraxen, dann kann das den Wert der eigenen Immobilie steigern.

Wird allerdings in unmittelbarer Nähe zum Beispiel eine vielbefahrene Autobahn, Schnell- oder Landstraße gebaut, kann das den Wert mindern.

Vorteile der Werterhaltung

Die Werterhaltung des Eigenheims ist zum einen wichtig, um einen dauerhaft hohen Wohnkomfort zu garantieren. So bleibt die Gemütlichkeit des Hauses erhalten und man kommt auch noch nach 10 oder 20 Jahren gerne nach Hause. Zum anderen bringt die Werterhaltung etwas im Hinblick auf die zukünftige, finanzielle Situation der Eigenheimbesitzer.

Bei einem hohen Wert des Hauses halten sich nicht nur die Energie- und Nebenkosten auf einem moderaten Niveau, ebenso werden größere, teure Sanierungsmaßnahmen vermieden. Möchte man seine Immobilie später einmal verkaufen, ist es ebenso wichtig auf die Werterhaltung zu achten. Sie begünstigt einen höheren Verkaufspreis. Wem die Pflege seines Massivhauses egal ist, der muss nicht nur mit dem Sinken des Immobilienwertes, sondern auch mit Schäden an der Gebäudesubstanz und daraus resultierenden, unaufschiebbaren, hohen Sanierungsmaßnahmen rechnen.

Der finanzielle Aspekt der Werterhaltung – Rücklagen & Steuervorteile

Auch wenn es in den ersten Jahren nach dem Bau keinen Bedarf an Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen gibt, so ist es doch sinnvoll, gleich nach dem Neubau an den Werterhalt seines Gebäudes zu denken und sich ein finanzielles Polster anzusparen. Auf dieses kann man im Fall einer späteren Sanierung zurückgreifen.

Das Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau gibt, abhängig vom Alter des Gebäudes, folgende Sparempfehlung:

Beispiel:

Sie wohnen seit fünf Jahren in einem Einfamilienhaus mit 125 Quadratmeter Wohnfläche. Dann wird Ihnen empfohlen, monatlich 125 Euro für die Instandhaltung Ihres Hauses zurückzulegen.

Einen weiteren finanziellen Aspekt, den Hauseigentümer beachten sollten: Entstandene Kosten, die zur Werterhaltung eines Massivhauses beitragen, kann der Immobilienbesitzer von der Steuer absetzen. So beteiligt sich der Staat seit 2006 mit bis zu 20 % an Handwerkerleistungen. Dies gilt für Reparaturen und Renovierungsarbeiten mit einem Arbeitslohn von bis zu 6000 Euro, die per Rechnung belegbar sind. Wer bar bezahlt oder als Eigenleistung mit anpackt, kann allerdings nichts sparen.

Ebenso sollte man beachten, dass nur Aufwendungen für Anfahrt, Maschinenmiete und Arbeitsstunden, nicht aber für Baumaterial, staatlich gefördert werden.

Absetzbar sind viele, kleine Schönheitsreparaturen wie Tapezieren, Lackieren, Gartenarbeiten, Malern oder Modernisierungen von Bad und Küche. Größere Sanierungsmaßnahmen wie ein Austausch von Türen oder Fenstern, Neuverlegung von Bodenbelägen, Graffitientfernungen von Fassaden oder Schädlings- und Ungezieferbekämpfungen sind ebenso steuerlich absetzbar wie das Möbel montieren von Profis, ein Kamineinbau oder ein Kellerausbau.

Seit 2014 kann man außerdem den Anbau von Terrassen, Wintergärten und Balkons steuerlich geltend machen. Auch wer das Dach ausbaut, wird steuerlich entlastet.

Werterhaltung beginnt schon beim Hausbau

Der Wert einer Immobilie ergibt sich nicht nur aus dem Alter des Gebäudes, dessen Standort oder Pflegezustand, sondern auch aus der Hausausstattung. Wer also beim Hausbau schon an die Zukunft denkt und etwas mehr investiert, der profitiert auch von einem guten Werterhalt des Gebäudes.

Die Bauweise kann Einfluss auf den Werterhalt der Immobilie haben. Durch ein rein subjektives Wertempfinden wird heutzutage immer noch die massive Bauweise bevorzugt und als stabiler und überdauernder als die Fertigbauweise eingeschätzt. Dadurch haben Fertighäuser einen höheren Wertverlust. Wer also sicher und werthaltig bauen will, entscheidet sich für ein Massivhaus.

Ein Keller steigert aufgrund einer größeren Nutzfläche die Wiederverkaufschancen eines Hauses und trägt so automatisch zum Wert der Immobilie bei. Jedoch entscheiden sich immer weniger Bauherren für einen Keller, sondern bevorzugen für ihr Eigenheim eine Bodenplatte mit Hauswirtschaftsraum. Das liegt nicht zuletzt vor allem an den höheren Baukosten, die ein Keller verursacht. Diese können sich auf bis zu 15 Prozent Mehrkosten belaufen.

Ein Massivhaus, in dessen Wohnzimmer ein Kaminfeuer knistert, ist nicht nur bei einem Verkauf attraktiver, sondern punktet auch beim Thema Werterhaltung. Dennoch sollte man bei einem Ofen auch auf das Thema Umweltschutz und günstige Brennstoffversorgung achten.

Auch wenn Laminat längst als hochwertig gilt und sich auch preislich kaum noch von anderen Bodenbelägen unterscheidet, so entscheidet hier die Lebensdauer über den Werterhalt. Selbst hochklassige Laminate haben meist eine maximale Lebensdauer von 15 Jahren. Dann setzt man doch besser auf Holzböden, die im Gegensatz zu jedem anderen Bodenbelag bei guter Pflege eine schier unendliche Lebensdauer haben.

Auch wenn Deutschland in Sachen Internet den modernsten Techniken noch hinterherhinkt, macht es sich gut, beim Hausbau auf Glasfaserleitungen zu setzen und diese, auch wenn sie im Neubaugebiet noch nicht verlegt wurden, wenigstens vom Haus bis zur Grundstücksgrenze legen zu lassen. In 10 - 20 Jahren kann so durch eine Modernisierung das Haus mit Glasfaser ans Internet gekoppelt werden.

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Die Lebensdauer einzelner Baumaterialen

Ein Eigenheim sollte so gebaut werden, dass es mehrere Jahre sicher und standfest überdauern kann. Die verwendeten Baumaterialen variieren zwar von Hersteller zu Hersteller, sollten aber von guter Qualität sein. Wer sich fragt, wann welche Baumaterialen sanierungsbedürftig werden, der kann dies in einer allgemeinen Übersicht des Bundes Deutscher Baumeister (BDB, KL-V, 885, KS, 1584, KL-d) nachlesen. So sollten gute Wandkonstruktionen etwa 80 Jahre lang halten, während Dachziegel nach 50 Jahren und Außenputz nach 30 Jahren erneuert werden müssen.

Town & Country Haus verwendet beim Bau seiner Massivhäuser ausschließlich Markenprodukte, die bei fehlerfreier Verarbeitung und guter Pflege die geschätzte Lebensdauer nicht nur erreichen, sondern sogar übertreffen.

Die Pflege eines Massivhauses- Tipps, Kontrolle und Wartungen

Bei der Hausübergabe bekommen Town & Country Bauherren nicht nur den Schlüssel zu ihrem Eigenheim, sondern auch eine Hausakte, die wertvolle Pflegetipps rund um das neue Massivhaus enthält. Darin wird zum Beispiel das richtige Lüft- und Heizverhalten erklärt, welches ein energieeffizientes Wohnen ermöglicht und das Haus vor Schimmelbefall schützt. Ebenso finden Massivhausbesitzer in der Hausakte Reinigungstipps zu besonders pflegebedürftigen Materialen, wie Holz, Fugen, Natursteinbelägen oder lackierten Flächen. Auch beim Thema Sichtkontrollen und Wartungen erhalten die Leser nützliche Hinweise.

Regelmäßige Sichtkontrollen zum Einschätzen des Gebäudezustands müssen nicht zwangsläufig vom Fachmann vorgenommen werden. Zwar sollten Wartungen an elektrischen Geräten, Lüftungen oder Heizungen einem Experten überlassen werden, dennoch können auch Town & Country Bauherren laut dem Prüf- und Wartungsplan in der Hausakte kleinere Sichtkontrollen selbst durchführen. So werden kleine Mängel schneller festgestellt und durch eine zügige Reparatur verhindert, dass ein größerer Schaden entsteht, welcher einen teureren Sanierungsaufwand notwendig macht.

Nach Unwettern, Stürmen, Hagel oder starken Schneefall sind folgende Kontrollen zeitnah empfehlenswert:

Wartungen an der Haustechnik wie Heizung oder Lüftung sollten in regelmäßigen Intervallen vom Fachmann durchgeführt werden. Dieser kontrolliert zum Beispiel bei Gas-Brennwertthermen die Abgaswerte und reinigt die Brennkammer und den Heizkessel. Durch die Reinigung und das Einregeln des Brenners wird der Brennstoff besser genutzt und belastet somit weniger die Umwelt und den Geldbeutel. Eine regelmäßige Wartung vermeidet Energieverluste durch Verschmutzung, kaputte Bauteile oder falsche Einstellungen. Wichtig für den Immobilienbesitzer ist es, die Heizkörper nicht verdrecken zu lassen, denn durch eine Schmutzschicht wird die Abgabe der Wärme reduziert.

Auch Wärmepumpen müssen regelmäßig kontrolliert und eingestellt werden, um Fehlfunktionen zu vermeiden. Eine falsch eingestellte Heizungsanlage mit Wärmepumpe kann schnell einige Tausend Euro kosten, denn so muss ständig aufgrund der Falscheinstellung mit der elektrischen Heizpatrone nachgeheizt werden. Es empfiehlt sich übrigens die Heizung vor der Heizperiode warten zu lassen. Da haben die meisten Betriebe mehr Zeit und man kann mit einer ideal eingestellten und sauberen Heizung in die kommende Heizperiode starten. Wichtig ist es, die Wartungsprotokolle unbedingt aufzuheben, um nicht nur eine Übersicht aller durchgeführten Wartungen zu bekommen, sondern gegebenenfalls eine Garantieleistung einzufordern.

Einen Mangel entdeckt – was nun? Instandhaltung und Instandsetzung

Ist bei einer Kontrolle ein Mangel aufgefallen, sollte man einen Fachmann zu Rate ziehen. Dieser kann professionell einschätzen, ob es sich um einen echten Schaden handelt, bei dem im Sinne der Instandsetzung Handlungsbedarf besteht oder um tägliche Abnutzungserscheinungen, die lediglich eine Renovierung notwendig machen. 

Bei Arbeiten, die den Zweck erfüllen, das Massivhaus in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten, spricht man fachlich korrekt von Instandhaltungsmaßnahmen. Diese beziehen sich meist auf Renovierungsarbeiten, wie zum Beispiel das Neuversiegeln des Parkettfußbodens oder das Neutapezieren eines Zimmers. Die Renovierung hat meistens das Ziel der optischen Verbesserung, welche zu einer Optimierung des Wohngefühls führt. Dabei werden kleinere Mängel, die durch die tägliche Nutzung oder das alltägliche Leben entstanden sind, ausgebessert - daher bezeichnet man eine Renovierung auch als Schönheitsreparatur, die die Bewohner oder der Eigentümer der Immobilie selbst erledigen können, insofern sie handwerkliches Geschick besitzen.

Das Beseitigen von richtigen Schäden, die die Bewohnbarkeit des Hauses beeinträchtigen, zählt zu den Instandsetzungsmaßnahmen. Die Instandsetzung erfolgt durch Reparatur (bei technischen Geräten) oder Sanierung. Ziel einer Sanierung ist es, die Funktion und Gebrauchsfähigkeit eines Gebäudes wiederherzustellen. Dabei geht es vorrangig um den Werterhalt der Bausubstanz. Eine Sanierung kann sowohl die bautechnische Wiederherstellung und/oder Modernisierung einer oder mehrerer Etagen umfassen, aber auch das komplette Gebäude an sich. Ebenso zählen dazu auch erhebliche Eingriffe in die Bausubstanz im Sinne einer Kernsanierung.

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Bei einem ernsthaften, sanierungsbedürftigen Schaden wird immer eine Voruntersuchung der Baumängel durchgeführt. Dabei wird von einem Bausachverständigen ein Gutachten erstellt, welches Schadensursachen benennt, das Schadensbild beschreibt und Sanierungsmaßnahmen vorschlägt. Eine Sanierung kann verschiedene Formen annehmen. Bei einer Konservierung geht es um die Erhaltung der vorhandenen Bausubstanz, bei einer Kernsanierung um die komplette Instandsetzung des Gebäudes und bei einer Translozierung um das Versetzen des Gebäudes.

Meistens geht eine Sanierung auch mit einer Modernisierung des Gebäudes einher. Darunter verbergen sich die Teilgebiete der energetischen Sanierung (Anpassung des Gebäudes an aktuelle Energiesparstandards) oder des barrierefreien Bauens für behindertengerechtes Wohnen bzw. Arbeiten. Mithilfe einer Modernisierung soll das Gebäude durch eine zeitgemäße Ausstattung auf den aktuellsten Stand der Technik gebracht werden. Somit erhöht sich nicht nur der Nutz-, sondern auch der Wohnwert der Immobilie und es kommt zu einer allgemeinen Wertsteigerung.

Die durchgeführten Maßnahmen einer Modernisierung beziehen sich meistens auf Einsparmaßnahmen bei Energie- und Wasserkosten. So werden beispielsweise neue Sanitäreinrichtungen installiert oder verbesserte Schallschutzmaßnahmen installiert.

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