Baulasten Ratgeber: Arten, Einsicht, Eintragung, Löschung
Ein eigenes Haus auf eigenem Grund ist für die meisten Menschen der absolute Traum. Doch der erste Kauf ist oft kein einfacher Prozess. Ein regelrechter Fachwortdschungel erwartet Kaufinteressenten. Hier erfahren Sie, was sich hinter dem Begriff Baulasten verbirgt, welche Arten es gibt, wie Sie Einsicht erhalten und wie die Baulasteneintragung und Löschung funktionieren.
Definition Baulasten: Was bedeutet der Begriff Baulast?
Baulasten sind rechtlich bindende Verpflichtungen aus dem Bauordnungsrecht, die auf einem Grundstück ruhen und sich auf die Bebaubarkeit oder anderweitige Nutzbarkeit des Grundstücks beziehen. Ein Grundstückseigentümer oder eine Grundstückseigentümerin ist gegenüber der Baubehörde, also dem Gesetzgeber, verpflichtet, jegliche Baulasten (nachfolgend im Text zur Einfachheit auch als Lasten oder BL bezeichnet) einzuhalten. Das bedeutet, dass jede Baulast mit Auflagen verbunden ist, etwas Bestimmtes auf dem eigenen Grundstück zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Anders ausgedrückt sind BL rechtliche Einschränkungen, die den Eigentümern vorgeben, was sie auf ihrem Grundstück durchführen, unterlassen oder dulden müssen. Welche Pflichten genau damit einhergehen, ist im Baulasteneintrag vermerkt. Die örtliche Baubehörde hat das Recht, die Erfüllung von BL zu verlangen und diese notfalls zwangsweise durchzusetzen. Die rechtliche Grundlage ist die jeweilige Landesbauordnung. In den verschiedenen Bundesländern gelten jeweils unterschiedliche gesetzliche Regelungen.
Wichtig: Eine Baulast hat eine unbegrenzte Haltbarkeit und gilt dauerhaft!
Wichtig: Eine Baulast gilt auch gegenüber Rechtsnachfolgern. Dazu zählen etwa Erben oder Käufer eines Grundstücks (unabhängig ob Einzelrechtsnachfolge oder Gesamtrechtsnachfolge). Die Übernahme einer Baulast ist in erster Linie zwar freiwillig, sie kann jedoch von der zuständigen Baubehörde verpflichtend angeordnet werden. In folgenden Fällen bleiben Lasten weiterhin bestehen: Baulast bei Grundstücksverkauf, Baulast bei Versteigerung oder Zwangsversteigerung, Baulast bei Eigentümerwechsel, Baulast bei Hausverkauf, Baulasten bei Hauskauf, Baulasten bei Verkauf.
Daher gilt: Wer sich für ein Eigenheim interessiert, sollte genau prüfen, ob eine Baulast auf dem Wunschgrundstück ruht.
Wo kann ich Baulasten einsehen?
Was sind eingetragene Baulasten? Was sind Baulasten auf einem Grundstück? Diese Fragen sind nun geklärt. Aber wo können auf einem Grundstück ruhende Lasten eingesehen werden? Damit BL wirksam werden, müssen sie im Baulastenverzeichnis (manchmal auch Baulastenregister oder Baulastenbuch genannt) eingetragen sein (Ausnahme: Bayern, wo es kein Baulastenverzeichnis gibt). Das Baulastenverzeichnis besteht ergänzend zum Grundbuch. Informationen zu bestehenden Lasten aus dem Baulastenverzeichnis sind folglich nicht im Grundbuch oder Grundbuchauszug enthalten. Um BL für ein Grundstück einzusehen, muss schriftlich eine Baulastenauskunft aus dem Baulastenverzeichnis beim zuständigen Bauamt beantragt werden (in der Regel genügt ein formloser Antrag).
Abhängig von der Gemeinde, Stadt oder Kommune werden dabei bestimmte Unterlagen benötigt und Kosten berechnet. Die üblichen Kosten belaufen sich auf etwa 20 bis 100 Euro pro Flur- beziehungsweise Grundstück.
Info: Eine Auskunft oder Einsicht ins Baulastenverzeichnis erhält nur, wer ein berechtigtes Interesse vorweisen kann! In den meisten Bundesländern sind Grundstückseigentümer und Kaufinteressenten eines Grundstücks, beziehungsweise ihre Vertreter, dazu berechtigt.
Ausnahmefall Bayern: Was sind Baulasten im Grundbuch? Wo stehen Baulasten im Grundbuch? Bayern führt als einziges der 16 Bundesländer kein eigenständiges Baulastenverzeichnis und benutzt den Begriff Baulast nicht. Entsprechende Lasten (Verpflichtungen) werden in Bayern als Grunddienstbarkeiten beziehungsweise beschränkte persönliche Dienstbarkeiten bezeichnet. Sie werden im Grundbuch eingetragen (Eintrag Baulasten in Grundbuch Abteilung II). Zeitweise wurde auch in Brandenburg kein Baulastenverzeichnis geführt, seit 2016 wird wieder eins geführt. Bayern ist seitdem der einzige Ausnahmefall in Deutschland.
Warum sollten Baulasten eingetragen werden? Sinn und Zweck einer Baulast
Der Begriff Baulast klingt nicht gerade positiv, steckt doch das Wörtchen Last in dem Begriff. Dieser erste Eindruck täuscht. Baulasten haben einen positiven Zweck: eine Bebauung zu ermöglichen, wenn diese eigentlich nicht möglich wäre. Denn in einigen Fällen ist die Erteilung einer Baugenehmigung erst möglich, wenn bauordnungs- oder planungsrechtliche Hindernisse mittels Baulast ausgeräumt werden. Die Baulast ist für die Baugenehmigung manchmal unumgänglich.
Ein Beispiel: Statt Grundstücke von der Bebauung auszuschließen, weil bestimmte Mängel oder Missstände vorliegen (beispielsweise kein Zugang zur Straße bei einem Hinterliegergrundstück), können (auch benachbarte) Grundstücke mit einer Last belegt werden, die die Bebauung möglich macht. Durch eine BL wird die Erteilung einer sonst nicht zulässigen Baugenehmigung ermöglicht.
Wichtig: Eine Baulast kann nicht einfach widerrufen werden. Sie ist eine bindende Verpflichtung und gilt dauerhaft. Die Baulast erlischt erst, wenn das öffentliche Interesse an ihr nicht mehr besteht und die Baubehörde darauf verzichtet.
Beispiele:Was für Baulasten gibt es?
Was sind mögliche Baulasten? Diese Frage stellen sich viele angehende Haus- und Grundstücksbesitzer. Es gibt verschiedenste Baulasten Arten und auch mehrere Baulasten auf einem Grundstück sind möglich. Hier sind typische Baulasten Beispiele:
Bei der Abstandsflächenbaulast übernimmt der Eigentümer oder die Eigentümerin eines Grundstücks einen Teil der Abstandsfläche, die eigentlich auf dem Nachbargrundstück liegen müsste. Die Baulast für Abstandsflächen wird Abstandsflächenbaulast genannt.
Eine Anbaubaulast bewirkt, dass Grundstücke grenzständig bebaut werden. Bei Gebäuden, die direkt an die Straße grenzen, stehen dadurch alle Häuser in geschlossener Front.
Bei einer Anbindungsbaulast verpflichtet sich der Eigentümer oder die Eigentümerin eines Grundstücks, auf seinem oder ihrem Grundstück die Nutzung von Stellplätzen durch Dritte (etwa durch Nachbarn) zu dulden. Üblicherweise erhält der Eigentümer oder die Eigentümerin dafür eine Aufwandsentschädigung von den Nutzern.
Durch eine Erschließungsbaulast auf einem Grundstück (A) wird der Zugang, die Zufahrt oder Durchfahrt zu einem weiteren Grundstück (B) sichergestellt. Die Erschließungsbaulast kann sich auf das öffentliche Straßenverkehrsnetz oder auf die Strom-, Wasser- und Abwasserversorgung beziehen. Dank der Erschließungsbaulast kann ein bislang unerschlossenes oder unzugängliches Grundstück (B) bebaut werden.
Eine Kinderspielflächenbaulast betrifft Eigentümer und Eigentümerinnen von Mietshäusern mit mehr als fünf Mietparteien. Sie sind via Kinderspielflächenbaulast dazu verpflichtet, eine Spielfläche für die Kinder ihrer Mieter bereitzustellen und zu unterhalten. Die Größe der Spielfläche hängt von der Größe der Wohneinheiten ab. Eine Kinderspielflächenbaulast kann aufgehoben werden, wenn eine konkrete Nutzung geplant ist, bei der Kinder ausgeschlossen sind (etwa Seniorenwohnungen).
Die Überfahrbaulast regelt, dass es auf einem Grundstück (A) Zufahrtswege für Müllabfuhr, Feuerwehr oder Krankenwagen zu einem weiteren Grundstück (B) gibt. Solche Zufahrtswege sind stets freizuhalten, diese Freiflächen dürfen weder bebaut noch durch Tore oder Türen gesichert werden.
Eine Rückbauverpflichtung kann als Baulast hinterlegt werden, um den ursprünglichen Zustand des Grundstücks oder Gebäudes wieder herzustellen. Der Rückbau wird erst nach dauerhafter Aufgabe der bisherigen Nutzung fällig. Grundlage ist § 35 BauGB (deutsches Baugesetzbuch).
Bei einer Vereinigungsbaulast verpflichten sich die Eigentümer oder Eigentümerinnen von zwei unterschiedlichen Grundstücken, ihre Grundstücke baurechtlich gesehen als Einheit zu behandeln. Dadurch wird es beispielsweise möglich, ein gemeinsames Gebäude zu errichten, das auf zwei Grundstücken steht. Privatrechtliche Auswirkungen (Grundbuch, Steuerrecht) entstehen durch die Vereinigungsbaulast nicht.
